การเคหะฯ ชูโมเดล “เศรษฐกิจสุขประชา” ร่วมทุนเอกชนตั้งบริษัท เคหะสุขประชาฯ ระดมทุน-สร้างบ้านให้เช่าพร้อมอาชีพ 100,000 ยูนิต ใน 4 ปี ช่วยคนจน-คนไร้บ้าน-คนพิการ-ผู้สูงอายุ ยกระดับคุณภาพชีวิตอย่างยั่งยืน
“บ้าน” ถือเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ที่มีความสำคัญต่อการดำรงชีวิตขั้นพื้นฐาน ตลอด 10 ปีที่ผ่านมา หลายรัฐบาลพยายามระดมหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเข้าไปแก้ปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัย แต่ยังมีคนไทยหลายล้านคนไม่มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจากเกิดการแพร่ระบาดของไวรัส โควิด-19 ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ยิ่งทำให้โอกาสของคนที่มีรายได้น้อยจะได้มีบ้านเป็นของตนเอง ดูเหมือนจะยากยิ่งขึ้น ในฐานะที่การเคหะแห่งชาติ (กคช.) เป็นหน่วยงานของรัฐที่มีหน้าที่พัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ที่มีรายได้น้อยโดยตรงให้มีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น มีความเข้มแข็ง และสามารถพึ่งพาตนเองได้ท่ามกลางการเจริญเติบโตของเมือง
วันนี้การเคหะฯ ได้มีการปรับกลยุทธ์ในการพัฒนาที่อยู่อาศัย รองรับการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นอย่างไร นายทวีพงษ์ วิชัยดิษฐ ผู้ว่าการเคหะแห่งชาติ (กคช.) ให้ข้อมูลว่า จากผลการสำรวจของสำนักงานสถิติแห่งชาติเมื่อปี 2558 พบว่าประเทศไทยมีจำนวนครัวเรือนประมาณ 21.32 ล้านครัวเรือน ในจำนวนนี้มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยประมาณ 15.45 ล้านครัวเรือน คิดเป็นสัดส่วน 72.5% ของจำนวนครัวเรือนทั้งประเทศ และไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย 5.87 ล้านครัวเรือน คิดเป็นสัดส่วน 27.5%
หากแบ่งตามรายได้ พบว่ากลุ่มคนที่ยังไม่มีบ้านเป็นของตนเองจำนวน 3.57 ล้านครัวเรือน มีรายได้ไม่ถึง 24,500 บาทต่อเดือน และที่เหลืออีก 2.27 ล้านครัวเรือน มีรายได้เกิน 24,500 บาทต่อเดือน ซึ่งคนกลุ่มหลังนี้คือกลุ่มเป้าหมายของการเคหะฯ พอจะมีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยได้ ทางคณะกรรมการที่อยู่อาศัยแห่งชาติ จึงกำหนดไว้ในยุทธศาสตร์การพัฒนาที่อยู่อาศัยในระยะ 20 ปี (2560- 2579) หรือ “แผนแม่บทในการพัฒนาที่อยู่อาศัย 20 ปี” โดยมอบหมายให้การเคหะฯ ดำเนินการสร้างที่อยู่อาศัยให้กับคนกลุ่มนี้ 2.27 ล้านหน่วย ภายในระยะเวลา 20 ปี เฉลี่ย กคช.ต้องสร้างบ้านให้กับคนกลุ่มนี้ปีละ 100,000 หน่วย
การเคหะฯ กำหนดรูปแบบในการดำเนินงานพัฒนาที่อยู่อาศัย โดยใช้วิธีร่วมลงทุนกับภาคเอกชน หรือ “PPP” จำนวน 1.5 ล้านหน่วย ที่เหลือ 7.5 แสนหน่วย การเคหะแห่งชาติลงทุนสร้างเอง เน้นสร้างบ้านเพื่อขายให้กับผู้มีรายได้น้อย 80% และสร้างบ้านเช่าราคาถูก 20%
เริ่มดำเนินการไปได้ 2 ปี ปรากฏว่ามาเจอสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ได้ส่งผลกระทบต่อภาพรวมเศรษฐกิจไทยอย่างรุนแรง ผ่อนบ้านอยู่ดีๆ ก็ตกงาน บ้านถูกยึด เดินทางกลับภูมิลำเนากันเป็นจำนวนมาก ในส่วนของการเคหะฯ เอง ตั้งแต่ปี 2560-2563 ก็ดำเนินการก่อสร้างบ้านไปได้ 18,773 หน่วย
นายทวีพงษ์กล่าวต่อว่าในช่วงปลายปี 2563 การเคหะฯ จึงมีการทบทวนแผนการพัฒนาที่อยู่อาศัยใหม่ โดยการเคหะฯ มองว่า “โอกาสที่ผู้มีรายได้น้อยจะได้เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในช่วง 3-4 ปีข้างหน้า คงจะเป็นไปได้ยาก จึงทำเรื่องผ่านกระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ (พม.) เสนอ พล.อ. ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี ขอปรับแผนการลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใหม่ กลับด้านกัน จากเดิมเน้นสร้างบ้านเพื่อขาย เปลี่ยนมาเป็นสร้างบ้านเช่าในสัดส่วน 80% ส่วนการสร้างบ้านเพื่อขายลดสัดส่วนลงมาเหลือ 20% นายกรัฐมนตรีก็เห็นด้วยกับการเคหะฯ โดยมองว่า กว่าเศรษฐกิจจะกลับมาขยายตัวปกติ อาจต้องใช้เวลา 3-5 ปี”
ในระหว่างนี้ให้การเคหะฯ ปรับกลยุทธ์ใหม่ เปลี่ยนสร้างบ้านขาย มาสร้างบ้านให้เช่าราคาถูกแทน แต่ไม่ใช่บ้านเช่าธรรมดา เป็น “บ้านพร้อมอาชีพ” จากนั้นการเคหะฯ ได้จัดทำโครงการบ้านเช่าสำหรับผู้มีรายได้น้อยเสนอที่ประชุม ครม.เห็นชอบเมื่อวันที่ 30 มิถุนายน 2563 ซึ่งตอนนั้นก็ยังไม่ได้ใช้ชื่อว่า “โครงการบ้านเคหะสุขประชา”
เป้าหมายในการก่อสร้างบ้านเช่าพร้อมอาชีพทั่วประเทศ 1 แสนหลัง ภายใน 4 ปี โดยในช่วง 2 ปีแรก คือ ปี 2565 และปี 2566 การเคหะฯ ต้องสร้างบ้านเช่าทั่วประเทศพร้อมส่งมอบปีละ 30,000 หน่วย เฉลี่ยจังหวัดละ 300 หน่วย ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับขนาดของพื้นที่ตามไซด์งาน
นายทวีพงษ์กล่าวต่อว่าในช่วงปลายปี 2563 การเคหะฯ ก็เริ่มจัดทำโครงการนำร่องไปแล้ว 2 แห่ง คือ โครงการบ้านเคหะสุขประชาฉลองกรุง สร้างเสร็จและส่งมอบงาน พร้อมเชิญนายกรัฐมนตรีมาเป็นประธานพิธีมอบสิทธิบ้านเช่าให้กับผู้มีรายได้น้อยเมื่อวันที่ 5 เมษายน 2564 และล่าสุดเมื่อวันที่ 3 ธันวาคม 2564 ทางการเคหะฯ ได้เชิญนายกรัฐมนตรีมาเป็นประธานพิธีส่งมอบสิทธิบ้านเช่าให้กับผู้มีรายได้น้อยและกลุ่มเปราะบาง เป็นครั้งที่ 2 ในโครงการบ้านเคหะสุขประชาร่มเกล้าจำนวน 270 ครัวเรือน ขณะนี้มีผู้ได้รับสิทธิเช่าครบแล้ว
“แต่เนื่องจากงบประมาณของรัฐบาลมีจำกัด ต้องเตรียมไว้ใช้ในการเยียวยา และฟื้นฟูเศรษฐกิจของประเทศด้านอื่นๆ ซึ่งในภาวะปกติหากรัฐบาลจะให้การเคหะสร้างบ้านเช่า หรือทำบ้านขาย การเคหะฯ จะต้องไปจัดหากู้เงินมาเอง โดยรัฐบาลจะตั้งงบประมาณมาอุดหนุนค่าดอกเบี้ยให้การเคหะฯ บางส่วน อย่างโครงการบ้านเอื้ออาทร การเคหะฯ ก็ต้องไปกู้เงินมาทำโครงการเอง โดยมีงบประมาณจากรัฐมาอุดหนุนบางส่วน เพื่อทำให้บ้านมีราคาถูกลง ปัจจุบันการเคหะฯ เองก็มีหนี้คงค้างอยู่ประมาณ 34,000 ล้านบาท และมีภาระต้องจ่ายดอกเบี้ยปีละ 700 ล้านบาท”
ดังนั้น การเคหะฯ จึงทำเรื่องเสนอที่ประชุม ครม. เมื่อวันที่ 9 พฤศจิกายน 2564 ขออนุมัติจัดตั้ง “บริษัท เคหะสุขประชา จำกัด (มหาชน)” ขึ้นมาดำเนินโครงการบ้านเคหะสุขประชา ตั้งแต่ต้นน้ำ กลางน้ำ และปลายน้ำ โดยมีรายละเอียดดังนี้
-
1) พัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยจัดทำโครงการบ้านเคหะสุขประชาทั่วประเทศ 100,000 หน่วย ภายใน 4 ปี (จากเดิม 5 ปี) โดยในปี 2565 และปี 2566 ต้องสร้างบ้านเช่าปีละ 30,000 หน่วย ส่วนปี 2567 ถึง 2568 ต้องสร้างบ้านเช่าปีละ 20,000 หน่วย โดยคิดค่าเช่าในอัตรา 1,500-3,500 บาทต่อเดือน รวม 4 ปี คาดว่าจะมีรายได้ 60,000 ล้าบาท
2) รับซื้อทรัพย์สินมาบริหารการขาย เช่น โครงการบ้านเอื้ออาทรที่เหลือ 18,000 หน่วย นำมาบริหารการขายภายใน 4 ปี ประมาณการมูลค่าการขายรวม 10,890 ล้านบาท
3) พัฒนาและบริหารชุมชน โดยจะบริหารชุมชนของโครงการบ้านเช่าฯ และรับจ้างดูแลโครงการตามแผนแม่บทฯ รวมจำนวน 200,000 หน่วย โดยจะคิดค่าดำเนินการพัฒนาธุรกิจร้อยละ 5 ของรายได้ 40,000 บาทต่อครอบครัว ประมาณการรายรับ 2,400 ล้านบาทต่อปี
4) พัฒนาเศรษฐกิจชุมชน (เศรษฐกิจสุขประชา) ในพื้นที่โครงการบ้านเช่า ประมาณ 330 โครงการ เช่น ตลาดนัดชุมชน ร้านสะดวกซื้อ เกษตรอินทรีย์ เป็นต้น ประมาณการรายรับ 2,400 ล้านบาทต่อปี
5) บริหารทรัพย์สินรอการพัฒนา หรือ “Sunk cost” จำนวน 94 แปลง (4,571 ไร่) มูลค่ารวม 12,500 ล้านบาท ประมาณการรายได้ 125 ล้านบาท/ปี
“การจัดตั้งบริษัท เคหะสุขประชา จำกัดครั้งนี้ ตามมติ ครม. กำหนดให้ใช้รูปแบบของ PPP (Public Private Partnership) ตาม พ.ร.บ.การร่วมลงทุนระหว่างรัฐและเอกชน 2562 ด้วยทุนจดทะเบียนเริ่มต้น 500 ล้านบาท แบ่งเป็นเงินลงทุนของการเคหะฯ เอง 245 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 49% และเงินลงทุนจากภาคเอกชน 255 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 51% ถือเป็นบริษัทเอกชนเต็มตัว ขณะนี้มีภาคเอกชนทำหนังสือตอบรับที่จะเข้าร่วมทุนกับการเคหะฯ มาแล้ว 4 บริษัท ได้แก่ บริษัท ทิพยประกันภัย จำกัด (มหาชน) จะเข้าถือหุ้นบริษัท เคหะสุขประชา 15%, บริษัท ทุนธนชาต จำกัด ถือหุ้น 12.5%, บริษัท บางจาก คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ “BCBG” ถือหุ้น 12.5% และบริษัท วินโดว์ เอเชีย จำกัด อีก 11% ซึ่งการเคหะฯ ทำแผนการลงทุนเสนอสำนักงานคณะกรรมการนโยบายรัฐวิสาหกิจ (สคร.) พิจารณาไปแล้ว ตามขั้นตอนและกระบวนการของ พ.ร.บ.ร่วมทุนฯ ”
ส่วนแผนการลงทุนตามที่ ครม.อนุมัติ กำหนดเป้าหมายให้การเคหะฯ ต้องสร้างบ้านเช่าพร้อมส่งมอบตั้งแต่ปี 2565 จำนวน 30,000 หน่วย หรือประมาณ 100 โครงการ ตามแผนการลงทุนที่นำเสนอต่อคณะกรรมการนโยบายรัฐวิสาหกิจ (คนร.) กำหนดไว้ 3 ไซด์ คือ S, M และ L ถ้าเป็นไซด์ S ใช้เงินลงทุนไม่เกิน 1,000 ล้านบาท เป็นอำนาจรัฐมนตรีว่าการกระทรวงพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ให้ความเห็นชอบโดยแจ้ง คนร.เพื่อทราบ แต่ถ้าเป็นโครงการลงทุนขนาดกลางขึ้นไปวงเงินตั้งแต่ 1,000-5,000 ล้านบาท ต้องทำเรื่องเสนอ คนร. ให้ความเห็นชอบ ขณะนี้การเคหะฯ กำลังเร่งดำเนินการจดทะเบียนจัดตั้งบริษัท และไปยื่นเรื่องไว้ที่กรมพัฒนาธุรกิจการค้าเรียบร้อยแล้ว และก็ทำหนังสือเวียนแจ้งผู้ถือหุ้นตามรายชื่อที่กล่าวข้างต้น รอนำเงินมาชำระค่าหุ้น รวมทั้งในส่วนที่การเคหะฯ ต้องใส่เงินลงไปเป็นเงินทั้งสิ้น 500 ล้านบาท ส่วนแผนการลงทุนอยู่ระหว่างการพิจารณาของสภาพัฒน์ฯ ในฐานะที่กำกับดูแลการลงทุนของรัฐวิสาหกิจ
“วัตถุประสงค์ของการจัดตั้งบริษัทลูกขึ้นมาในครั้งนี้ ก็เพื่อความคล่องตัวในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อผู้มีรายได้น้อยตามที่กล่าวข้างต้น และยังสามารถระดมทุนในตลาดได้หลากหลายรูปแบบ ซึ่งกรรมการของการเคหะฯ เคยมีประสบการณ์ในการทำ securitization ให้กับโครงการศูนย์ราชการ แจ้งวัฒนะ โดยการนำสัญญาเช่าพื้นที่ของส่วนราชการ 65 แห่ง ซึ่งต้องจ่ายค่าเช่าให้กับศูนย์ราชการแน่นอน มาแปลงเป็นพันธบัตรขายให้กับนักลงทุนได้เงินมาสร้างศูนย์ราชการ 30,000 ล้านบาท วันนี้ท่านมานั่งเป็นบอร์ดอยู่ที่การเคหะฯ จึงมีแนวคิดที่จะนำรายได้จากค่าเช่าจากประชาชนมาแปลงเป็นพันธบัตร ระดมทุนก่อสร้างโครงการบ้านเคหะสุขประชา ซึ่งโครงการนี้ไม่ใช่บ้านเช่าธรรมดาทั่วไป แต่เป็นบ้านเช่าพร้อมอาชีพที่มีความมั่นคงและยั่งยืน”
สำหรับประโยชน์ที่จะได้รับจากโครงการบ้านเคหะสุขประชา นายทวีพงษ์ยืนยันว่า โครงการนี้การเคหะฯ จะได้รับผลตอบแทนคุ้มค่า ไม่ขาดทุน ไม่กระทบฐานะการเงินขององค์กร และลดการพึงพาเงินอุดหนุนจากรัฐบาลในระยะยาว ดังนี้
-
1. การเคหะฯ จะมีรายได้จากค่าเช่า ส่วนแบ่งรายได้ ค่าธรรมเนียมสิทธิ (upfront fee) ในการพัฒนาที่ดินระยะเริ่มต้นโครงการ
2. รับมอบกรรมสิทธิ์ ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างคืน เมื่อสิ้นสุดอายุสัญญาจากมูลค่าทรัพย์สินปีสุดท้าย (terminal value) ที่คุ้มค่า จากการตั้งต้นในการทำสัญญาใหม่ในระดับที่สูงกว่าเดิมหลายเท่าตัว
3. การก่อสร้างโครงการบ้านเคหะสุขประชา 1 โครงการจะมีประมาณ 250-300 หน่วย คาดว่าจะคืนทุนประมาณ 20-22 ปี โดยมีมูลค่าปัจจุบัน (NPV) ของโครงการเป็นบวก และผลตอบแทนการลงทุน (IRR) มากกว่าต้นทุนทางการเงินไม่ต่ำกว่า 3%
4. ช่วยยกระดับมาตรฐานการครองชีพของผู้มีรายได้น้อยที่อาศัยอยู่ในโครงการด้วยโมเดลเศรษฐกิจสุขประชา ได้มีงานทำใกล้บ้าน มีรายได้เสริม มีความปลอดภัย และทำให้ครอบครัวมีความอบอุ่น
โมเดล “เศรษฐกิจสุขประชา”
สำหรับโมเดล “เศรษฐกิจสุขประชา” ได้มาจากการถอดบทเรียนการพัฒนาที่อยู่อาศัยในอดีตที่ผ่านมา พร้อมกับน้อมนำปรัชญาเศรษฐกิจพอเพียง มาประยุกต์และเป็นต้นแบบของ “เศรษฐกิจสุขประชา” ภายใต้แนวคิด “มีบ้าน-มีอาชีพ-มีรายได้” หลักๆ การเคหะฯ เตรียมไว้ 6 อาชีพ แต่ทั้งนี้ ก็ขึ้นอยู่กับความเหมาะสมของแต่ละพื้นที่ โดยมีผู้ถือหุ้นและพันธมิตรของเรา คอยให้การสนับสนุน มีดังนี้
-
1. เกษตรอินทรีย์ ปลูกพืชเศรษฐกิจ ผลไม้ อาทิ เม็ดทานตะวัน, ข้าวโพด, กัญชง, ผักปลดสารพิษ พวกไฮโดรโปรนิก เป็นต้นโดยจัดแบ่งพื้นที่ หรือ ข้างบ้านไว้เพาะปลูก
2. ปศุสัตว์ เช่น เลี้ยงไก่ไข่, นกกระทา, เป็ดไล่ทุ่ง, ปลาดุก, ปลานิล, ปลาทับทิม เป็นต้น
3. จัดทำตลาดสด แผงค้า และที่จอดรถ
4. ศูนย์การค้าปลีกค้าส่ง เช่น Mini Mall คลังกระจายสินค้า
5. สร้างอาชีพ สร้างงานภายในชุมชุม และชุมชนข้างเคียง เช่น ดูแลผู้สูงอายุ ฝึกอบรมอาชีพให้กลุ่มแม่บ้าน ตัดผม เป็นต้น
6. เชิญชวนภาคเอกชนเข้ามาสนับสนุนการทำอุตสาหกรรมขนาดเล็กในชุมชุน เช่น กระดาษสา ดอกไม้จันทน์ เย็บเสื้อผ้า เป็นต้น
แต่ทั้งหมดนี้ก็ขึ้นอยู่กับความเหมาะสมของแต่ละพื้นที่ บางโครงการจัดแบ่งพื้นที่ครึ่งหนึ่งทำการเกษตร หรือ กสิกรรม ส่วนพื้นที่ในโครงการอีกครึ่ง เตรียมไว้ใช้ประกอบอาชีพบริการ ธุรกิจการค้า ตลาดสด ยกตัวอย่าง แม่บ้านทำความสะอาด คนทำสวน หรือพนักงานรักษาความปลอดภัยในโครงการ จะได้สิทธิการเช่าคนละ 1 ห้อง
ถามว่าทำไมการเคหะฯ ต้องสร้างงาน สร้างอาชีพให้กับผู้เช่า ก็เพื่อให้คนกลุ่มนี้มีเงินมาจ่ายค่าเช่าบ้านให้กับการเคหะฯ เป้าหมายของการเคหะฯ ต้องพยายาม ยกระดับรายได้ให้เขาอย่างน้อยเดือนละ 15,000-20,000 บาท ในอนาคตถ้ามีเงินเหลือเก็บระดับหนึ่ง ก็มีโอกาสที่จะเปลี่ยนจากการเช่าไปดาวน์บ้าน หรือซื้อบ้านเป็นของตนเองได้
กลุ่มเป้าหมายของโครงการบ้านเคหะสุขประชา คือ ผู้ที่ประสบปัญหาจากวิกฤติโควิดฯ ถูกเลิกจ้าง ไม่มีงานทำ ต้องกลับภูมิลำเนาอย่างที่กล่าวในข้างต้น และยังครอบคลุมไปถึงกลุ่มเปราะบาง คนพิการ คนไร้บ้าน พ่อแม่เลี้ยงเดี่ยว ผู้สูงอายุ ผู้ป่วยติดเตียง และ กลุ่มคนที่บุกรุกที่ดินสาธารณะ ตอนนี้การเคหะฯ มีรายชื่อมีคนไร้บ้านที่ขึ้นทะเบียนกระทรวงพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ (พม.) กว่า 33,000 ครัวเรือน และยังมีคนบุกรุกริมทางรถไฟอีกกว่า 44,000 ครัวเรือน รวมเป็น 77,000 ครัวเรือน
หลังจากที่การเคหะฯ สร้างบ้านเช่าเสร็จ เราก็จะทยอยนำคนกลุ่มนี้เข้ามาอยู่อาศัย พร้อมฝึกอบรมอาชีพให้ด้วย โดยกลุ่มเป้าหมายที่จะมาเช่าบ้านในโครงการนี้จะต้องระบุด้วยว่าจะประกอบอาชีพอะไร แสดงเจตจำนงที่จะเข้ารับการฝึกอบรมอาชีพที่ “Sukpracha Academy” แต่ถ้ามีอาชีพมีงานอยู่แล้วจะมาสมัครขอเช่าบ้านกับโครงการนี้ไม่ได้ ต้องเป็นคนตกงาน กลุ่มเปราะบางเท่านั้น อย่างโครงการนำร่องในพื้นที่ฉลองกรุง และร่มเกล้าที่สร้างเสร็จไปแล้ว 572 หน่วย มีผู้มาสมัครของเข้าร่วมโครงการ 6,660 คน ในจำนวนนี้มีผู้ที่มีคุณสมบัติตรงตามที่การเคหะฯ กำหนดแค่ 5% บางคนก็มาขอเช่าพื้นที่ในตลาดเพื่อขายของ กรณีนี้ก็ไม่ได้ เราเตรียมพื้นที่ไว้สำหรับผู้เช่าบ้านในโครงการนี้เท่านั้น และห้ามนำไปปล่อยเช่าต่อ หรือ “เช่าช่วง” และถ้าเข้าเช่าบ้านกับการเคหะฯ แล้ว ปรากฏว่าประกอบอาชีพอื่นอยู่ก่อนหน้านี้แล้ว หรือติดเหล้า ติดการพนัน กรณีแบบนี้ถ้าจับได้ก็ต้องเชิญออก เปลี่ยนผู้เช่า เหตุที่เราตั้งเงื่อนไขไว้แบบนี้เพราะต้องการที่จะช่วยคนที่เดือดร้อนจริงๆ
“บ้านเคหะสุขประชา เราต้องการทำเป็นตัวอย่างโครงการที่มีความยั่งยืน เรามองตั้งแต่ต้นน้ำ กลางน้ำ และปลายน้ำ ถามว่าคนตกงานจะเอาเงินที่ไหนมาจ่ายค่าเช่า เราก็ต้องหาอาชีพให้เขา ฝึกอบรมอาชีพจากการเคหะเสร็จ ไม่มีเงินลงทุนเราก็ดึงธนาคารออมสินเข้ามาร่วมปล่อยกู้ ปลูกผัก ปลูกพืช เลี้ยงไก่ไข่ ได้ผลผลิต หรือ แปรรูปเป็นผลิตภัณฑ์ เสร็จเรียบร้อย ก็นำมาขายที่ตลาดสด นอกจากนี้เราก็ยังมีบริษัท บางจาก คอร์ปอเรชั่น จํากัด (มหาชน), บริษัท สหพัฒนาอินเตอร์โฮลดิ้ง จํากัด (มหาชน) และบริษัท ซีพี ออลล์ จํากัด (มหาชน) จะเข้ามาช่วยการเคหะฯ ในเรื่องโลจิสติกส์ และ รับซื้อสินค้าของผู้เช่าในโครงการไปจำหน่ายต่อ แต่ถ้าแมคโดนัลล์, มินิมอลล์ 108 Shop หรือ เซเว่น อีเลฟเว่น จะเข้ามาเปิดร้านสะดวกซื้อภายในโครงการบ้านเคหะสุขประชาไม่ขัดข้อง แต่มีข้อแม้ต้องรับคนเช่าบ้านของเราเข้าไปเป็นพนักงานขาย”
นอกจากโครงการนำร่องที่ทำเสร็จไปแล้ว 2 โครงการ การเคหะฯ ได้ทำเรื่องเสนอสภาพัฒน์ฯ ไปอีก 13 โครงการ รวม 3,948 หน่วย กระจายอยู่ทั่วประเทศ เช่น โครงการบ้านเคหะสุขประชา อำเภอสันป่าตอง จังหวัดเชียงใหม่ ทำบ้านเช่า 250 หน่วย พร้อมพื้นที่ไว้เพาะปลูกต้นอ่อนทานตะวัน, โครงการบ้านเคหะสุขประชา อำเภอดอยสะเก็ด จังหวัด สร้างบ้านเช่า 352 หน่วย เตรียมพื้นที่บางส่วนทำเป็นตลาดสด ส่วนโครงการบ้านเคหะสุขประชา อำเภอลำลูกกา คลอง 12 จังหวัดปทุมธานี ทำบ้านเช่า 372 หน่วย พร้อมบ่อปลาเลี้ยงปลาดุก เป็นต้น ทั้งหมดนี้เราได้มาจากการลงพื้นที่สำรวจ และใช้แนวคิดตามพระราชดำรัสของในหลวงรัชกาลที่ 9 โดยใช้หลักภูมิสังคม คือ ดูภูมิศาสตร์กับสังคมว่าคนในพื้นที่ทำเกษตรแบบไหน ต้องการอะไร อย่างโครงการบ้านเคหะสุขประชา อำเภอวังน้อย จังหวัดพระนครศรีอยุธยาทำบ้านเช่า 308 หน่วย กันพื้นที่ไว้เลี้ยงไก่ไข่
โครงการบ้านเคหะสุขประชา เราจะเตรียมไว้ 4 แบบ คือ แบบ X, แบบ A, แบบ B, และแบบ C ยกตัวอย่าง แบบ X จะมีขนาดพื้นที่ 16 ตารางวา เนื้อที่ใช้สอย 30 ตารางเมตร รูปแบบนี้เราเตรียมไว้สำหรับคนพิการ หรือ ผู้สูงอายุส่วนแบบ A เป็นแบบสตูดิโอสำหรับคนโสด และแบบ B สำหรับกลุ่มครัวเรือนใหม่มี 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ และแบบ C สำหรับครอบครัวใหญ่หน่อยมี 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ สมมติ สามีภรรยาเข้ามาเช่าบ้านแบบ B มี 1 ห้องนอน ด้านข้างจะกันไว้เป็นพื้นที่เลี้ยงไก่ไข่ ทุกเดือนต้องมีรายได้จากการขายไข่ไก่ 20,000 บาท เน้นไปที่การสร้างอาชีพ สร้างรายได้เป็นหลัก เพื่อให้ผู้เช่ามีเงินมาจ่ายค่าเช่าบ้านให้การเคหะฯ ซึ่งต้องอย่าลืมว่าคนกลุ่มนี้เดินเข้ามาเช่าบ้านกับการเคหะฯ นั้นเป็นผู้ได้รับผลกระทบจากโควิดฯ ไม่มีอาชีพ ตกงาน เป็นกลุ่มเปราะบาง คนพิการ ผู้สูงอายุ คนไร้บ้าน
“ถามว่าการเคหะเก็บค่าเช่าแพงหรือไม่ แบบ X สำหรับคนพิการ ผู้สูงอายุ เก็บค่าเช่าบ้านเดือนละ 1,500 บาท, แบบ A สำหรับคนโสด คิดค่าเช่าเดือนละ 2,000 บาท แบบ B คิดค่าเช่าเดือนละ 2,500 บาท และแบบ C เก็บค่าเช่าบ้านเดือนละ 3,000 บาท ส่วนแผงตลาดสด คิดค่าเช่าเดือนละ 3,000-5,000 บาท แต่ถ้ามาตัวเปล่าไม่มีเงินเลย หลังการฝึกอบรมอาชีพกับการเคหะฯ เสร็จเรียบร้อย ก็จะส่งไปกู้เงินกับธนาคารออมสิน หรือ บริษัท ทุนธนชาติ เพื่อนำเงินมาลงทุนประกอบอาชีพ รวมทั้งจ่ายค่าเช่าบ้าน หากผ่านการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารแล้ว ก็เข้ามาอยู่ได้เลย”
นายทวีพงษ์กล่าวต่อว่า “ถามว่าทำแล้วจะเกิดความเสียหายหรือไม่ ผมคิดว่าไม่เสียหายอะไร เพราะที่ดินก็ยังเป็นของการเคหะฯ อยู่เหมือนเดิม อย่าลืมว่าโครงการนี้เป็น PPP ระหว่างการเคหะฯ กับภาคเอกชน ร่วมกันแชร์ความเสี่ยงด้วยกัน แม้ IRR จะน้อยประมาณ 4-5% แต่ถ้าทำเต็มที่ 100,000 หน่วย ก็พอจะทำกำไรได้บ้าง แต่ที่สำคัญ ทุกรู้ว่าเรากำลังจะช่วยกลุ่มเปราะบาง คนด้อยโอกาส คนไร้บ้าน ให้มีชีวิตความเป็นอยู่ที่ดีขึ้น ช่วยเหลือตนเองได้วิน-วินกันทั้ง 2 ฝ่าย หากที่ดินไม่พอ การเคหะฯ จะไปขอเช่าที่ราชพัสดุจากกรมธนารักษ์มาพัฒนาเป็นโครงการบ้านเคหะสุขประชา ซึ่งที่ผ่านมาการเคหะฯ ก็ทำ MOU เพื่อขอเช่าที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์อะไรมาพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยไปแล้ว 2 หน่วยงาน คือ กรมธนารักษ์ และ การรถไฟแห่งประเทศไทย และที่กำลังจะทำ MOU ขอใช้ประโยชน์ที่ดินต่อไป ได้แก่ สำนักพุทธศาสนาแห่งชาติ, องค์การอุตสาหกรรมป่าไม้, กระทรวงกลาโหม, สำนักงานตำรวจแห่งชาติ และกรมพัฒนาสังคมและสวัสดิการ เป็นต้น”
โดยบริษัท เคหะสุขประชา จำกัด (มหาชน) ที่การเคหะฯ จัดตั้งขึ้น จะเข้ามาทำหน้าที่แทนการเคหะฯ ตั้งแต่การระดมทุน, สร้างบ้าน, บริหารนิติบุคคลประจำโครงการ, ดูแลเรื่องการผลิตสินค้าและโลจิสติกส์ให้กับผู้ที่เช่าบ้าน ที่ผ่านมาเราได้ศึกษาและเรียนรู้จากโครงการตามนโยบายรัฐที่ไม่ประสบความสำเร็จมาแล้วหลายโครงการ บางโครงการสนับสนุนให้ชาวบ้านปลูกทานตะวันไปแล้ว ปรากฏคนไม่ไปเที่ยว แต่ก็มีบางพื้นที่ปลูกกัญชงเสร็จคนไปเที่ยวที่นั่นกันเยอะเลย ดังนั้น บริษัท เคหะสุขประชา จะต้องพยายามบริหารจัดการให้มัน Dynamic อยู่ตลอดเวลา
“นี่คือเรื่องใหม่ที่ยังไม่มีใครคิดจะทำ แต่การเคหะฯ ลงมือทำแล้ว เป้าหมายเพื่อยกระดับรายได้ให้กับผู้ที่มีรายได้น้อย ผู้ด้อยโอกาส คนพิการ ผู้สูงอายุ คนไร้บ้าน ที่ได้รับผลกระทบจากโควิดฯ ได้มีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น”
ข่าวหรือบทความที่เกี่ยวข้อง
