แผนฟื้นฟูการรถไฟจากขนคนขนสินค้ามาเป็นนักพัฒนา เปิดกรุที่ดิน 36,302 ไร่ ราคาประเมินเกือบ 4 แสนล้าน พร้อมพัฒนาไม่ถึง 10% – รายได้ 2,000 ล้านบาทต่อปี

ปัญหาภาระขาดทุนสะสมของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ซึ่งถือเป็นหนึ่งในรัฐวิสาหกิจที่มีผลขาดทุนสะมากที่สุด ทำให้คณะกรรมการนโยบายรัฐวิสาหกิจ (คนร.) หรือซูเปอร์บอร์ด มีมติให้จัดการแก้ปัญหาและฟื้นฟูกิจการอย่างเร่งด่วน พร้อมกับรัฐวิสาหกิจอื่นๆ อีก 6 แห่งที่มีปัญหาในขั้นวิกฤติเหมือนกัน โดยล่าสุดผลขาดทุนสะสมทะลุระดับ 100,000 ล้านบาทในปี 2557

ที่ผ่านมารายได้หลักของรถไฟคือการขนคนขนสินค้า แต่ยิ่งทำก็ยิ่งขาดทุน ขณะที่รายได้รองมาจากทรัพย์สินอื่นๆโดยเฉพาะที่ดิน ซึ่งเมื่อก่อนยังไม่มีนโยบายการพัฒนาที่ชัดเจน แต่ปัจจุบันหลายพื้นที่อยู่ใจกลางแหล่งธุรกิจ ดังนั้นในอนาคตจากรายได้รองก็อาจจะเป็นรายได้หลักที่จะมาหล่อเลี้ยงองค์กร

หากดูจากแผนฟื้นฟูกิจการของ รฟท. จะเน้นไปที่การบริหารทรัพย์สิน โดยเฉพาะการนำที่ดินของ รฟท. ที่มีอยู่จำนวนมหาศาล มาจัดสรรใหม่และมีนโยบายสร้างรายได้ชดเชยผลขาดทุนต่างๆ แบ่งเป็นการ “แลกหนี้” โดยให้สิทธิในการใช้ประโยชน์จากที่ดินของ รฟท. กับกระทรวงการคลัง แลกกับการให้กระทรวงการคลังชำระหนี้แทนตามมูลค่าของค่าเช่าที่ดิน ซึ่งล่าสุดซูเปอร์บอร์ดมีมติในการประชุมครั้งที่ 7/2558 ให้กระทรวงการคลังได้รับสิทธิในการเช่าที่ดินย่านมักกะสัน พื้นที่ 497 ไร่ ระยะเวลา 99 ปี เพื่อนำมาชำระหนี้สินของ รฟท. มูลค่า 61,846 ล้านบาท ซึ่งเฉลี่ยปีละ 624.70 ล้านบาท หรือเฉลี่ยไร่ละ 1.25 ล้านบาท ขณะที่ที่ดินแปลงอื่นที่ไม่ได้ใช้เพื่อการเดินรถ (Non-core Business) ซูเปอร์บอร์ดได้สั่งให้ประเมินศักยภาพของที่ดินใหม่และบริหารให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่อไป ซึ่งยังอยู่ในระหว่างดำเนินการ

นายฐากูร อินทรชม ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารทรัพย์สิน รฟท.
นายฐากูร อินทรชม ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารทรัพย์สิน รฟท.

นายฐากูร อินทรชม ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารทรัพย์สิน รฟท. กล่าวถึงข้อมูลที่ดินของ รฟท. ว่า ข้อมูลล่าสุดในปี 2553 รฟท. มีที่ดิน 234,976 ไร่ การประเมินราคา ณ ปี 2553 มีมูลค่า 377,355 ล้านบาท แบ่งเป็นพื้นที่เขตทาง 189,586 ไร่ (คิดเป็น 80.68% ของที่ดินรวม), พื้นที่บ้านพัก/ที่ทำการ 3,755 ไร่ (1.6%), พื้นที่ย่านสถานี (วางราง) 5,333 ไร่ (2.27%), และพื้นที่อื่นๆ ที่ไม่ใช้เพื่อการเดินรถ 36,302 ไร่ (15.45%)

ถ้าดูเฉพาะในส่วนของพื้นที่อื่นที่ไม่ใช่เพื่อการเดินรถ พบว่าที่ดินส่วนใหญ่อยู่ในเส้นทางสายใต้ 15,186 ไร่ (คิดเป็น 41.83% ของพื้นที่ที่ไม่ใช้เพื่อการเดินรถ) รองลงมาคือสายตะวันออกเฉียงเหนือ 9,032 ไร่ (24.88%), สายตะวันออก 4,952 ไร่ (13.64%), สายเหนือ 4,306 ไร่ (11.86%) และในเขตกรุงเทพฯ ปริมณฑล และสายแยก 2,826 ไร่ (7.78%)

อย่างไรก็ตาม เมื่อดูตามมูลค่าที่ดินในการประเมินเมื่อปี 2553 จะพบว่าที่ดินในเขตกรุงเทพฯ ปริมณฑล และสายต่างๆ กลับมีมูลค่าเฉลี่ยต่อไร่สูงสุดที่ 18 ล้านบาทต่อไร่, รองลงมาคือสายตะวันออก 1.7 ล้านบาทต่อไร่ สายตะวันออกเฉียงเหนือ 8.33 แสนล้านบาทต่อไร่ สายใต้ 6.46 แสนบาทต่อไร่ และสายเหนือ 3.72 แสนล้านบาทต่อไร่

ทั้งนี้ นางสาวจิตรเลขา เดชเจริญ ผู้อำนวยการศูนย์พัฒนาทรัพย์สิน ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน รฟท. กล่าวเพิ่มเติมถึงรายได้จากการบริหารทรัพย์สินของ รฟท. ว่า ในส่วนของที่ดินในเขตกรุงเทพฯ ถือเป็นรายได้หลักของการบริหารทรัพย์สิน ประมาณปีละ 1,200 ล้านบาท ตัวอย่างเช่น ส่วนของที่ดินย่านพหลโยธินตรงบริเวณสวนจตุจักร ประมาณ 450 ล้านบาทต่อปี, ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลลาดพร้าวอีกประมาณ 800 ล้านบาทต่อปี, และที่ดินบริเวณรัชดาภิเษก ประมาณ 200 ล้านบาทต่อปี ขณะที่ที่ดินในส่วนที่อยู่ต่างจังหวัดจะคิดเป็นเพียง 40% ของรายได้จากที่ดินเท่านั้น รวมแล้วมีรายได้จากการ “บริหารที่ดิน” ประมาณ 2,000 ล้านบาทต่อปี

นอกจากนี้ ยังมีรายได้จากที่อื่นๆ อีก เช่น ค่าเช่าที่ดินเพื่อติดตั้งป้ายโฆษณา, ค่าเช่าอาคาร, ค่าเช่าสิทธิบริเวณสถานี, ค่าธรรมเนียมจัดประโยชน์, โครงการขนส่งน้ำมันทางท่อ, ค่าเช่าโรงแรม, รายได้สนามซ้อมกอล์ฟ และรายได้อื่นๆ อีกประมาณ 1,000 ล้านบาทต่อปี ทำให้รวมแล้วฝ่ายบริหารทรัพย์จะสร้างรายได้เฉลี่ยตกปีละ 3,000 ล้านบาทในปัจจุบัน

ลุย “บริหารที่ดิน” เป็น “ธุรกิจหลัก” แทนการเดินรถ

นายฐากูรกล่าวถึงแนวทางการบริหารทรัพย์สินระยะต่อไปของ รฟท. ว่า จะต้องปรับเปลี่ยนวิธีโดยนำที่ดินแปลงอื่นที่ไม่ได้ใช้เพื่อการเดินรถมาบริหารเป็นธุรกิจหลักและสร้างรายได้มากขึ้น จากเดิมที่เน้นการเดินรถไฟเป็นธุรกิจหลักและการบริหารที่ดินเป็นธุรกิจรอง เนื่องจากรูปแบบของการขนส่งเปลี่ยนไป รถไฟไม่ได้เป็นระบบคมนาคมหลักของประเทศแล้ว ขณะที่ที่ดินที่เดิมเคยกันไว้เพื่อรองรับผู้โดยสารจำนวนมากเริ่มมีพื้นที่มากกว่าจำนวนผู้โดยสาร ทำให้เหลือพื้นที่ที่นำมาบริหารจัดการเพิ่มเติมได้อีกส่วนหนึ่ง

โดยจะมีการปรับรูปแบบองค์กรบางส่วนให้สอดคล้องกับสถานการณ์ปัจจุบันมากขึ้น จากเดิมที่เป็นสำนักงานผลประโยชน์ จนกระทั่งปี 2540 ตั้งเป็นฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ทำงานทั้งส่วนการให้เช่ากับการเก็บรักษาเอกสารสิทธิเกี่ยวกับที่ดิน ต่อมาในปี 2558 จะปรับใหม่โดยแบ่งแยกเป็นส่วนงานการเช่าที่ดินโดยดำเนินการด้านจัดการทำสัญญาเช่า ส่วนการจัดการกรรมสิทธิ์จะแยกจัดการไป การจัดการธุรกิจพวกตลาดนัดต่างๆ ก็จัดการไป แต่ทั้งหมดจะขึ้นอยู่กับส่วนของหน่วยธุรกิจการบริหารทรัพย์สิน

“เดี๋ยวนี้ Non-core business มันจะเป็น Core business แล้ว รูปแบบมันเปลี่ยนไปแล้ว จากเดิมค่าเช่าเก็บนิดๆ หน่อยๆ เป็นที่ดินต่างจังหวัดราคาถูกๆ ปัจจุบันกลับกันแล้ว เพราะว่าโครงสร้างเดิมของการบริหารทรัพย์สินเหล่านี้อยู่กับฝ่ายเดินรถ เลยกลายเป็นธุรกิจรองไป ธุรกิจหลักเป็นเดินรถ วันนี้เหมือนกับว่ากลับกันแล้ว เมืองเปลี่ยน รูปแบบขนส่งเปลี่ยนแล้ว ธุรกิจที่เป็นรอง ก็เป็นหลัก ที่เป็นหลักก็เป็นรอง รูปแบบของที่ดินที่เคยรกร้างว่างเปล่าก็มีมูลค่า มีศักยภาพมากขึ้น สมัยก่อนใครจะคิดว่าที่รัชดาภิเษกจะมีมูลค่า เพราะไม่มีถนน พอตัดถนนมันก็โตขึ้น” นายฐากูรกล่าว(คลิกที่ภาพเพื่อขยาย)

ทรัพย์สินที่ดินรถไฟ

ในส่วนแผนงานพัฒนาของกรุงเทพฯ นางสาวจิตรเลขากล่าวว่า รฟท. จะพยายามนำที่ดินแปลงใหญ่ๆ เช่น สถานีแม่น้ำ, ย่านพหลโยธิน, พื้นที่ กม.11 และย่านรัชดาภิเษก มาพัฒนาเป็นโครงการขนาดใหญ่ ในลักษณะของ Mixed Use คือรวมทุกอย่างในโครงการ มีออฟฟิศ คอนโดมิเนียม ห้างสรรพสินค้า สวนสาธารณะ ขณะที่การให้เช่าจะใช้วิธีประมูล โดยให้ผู้ที่ต้องการเช่ามานำเสนอโครงการว่าจะทำอะไร มีเกณฑ์การให้คะแนนต่างๆ สุดท้ายจึงมาดูว่าราคาที่เสนอกับมูลค่าของโครงการใครได้คะแนนดีสุดจึงจะชนะได้โครงการนั้นไป

“จริงๆ โครงการมีหมดแล้วค่ะ แบ่งเป็นแปลงๆ อย่างย่านพหลฯ อีก 300 กว่าไร่ มี 4 แปลง A B C D เรามีแผนพัฒนาหมดแล้วว่าจะพัฒนาเป็นรูปแบบอะไร เป็น Conceptual Design เงื่อนไขสัญญาจะเป็นกี่ปี มูลค่าการลงทุนเท่าไร ค่าเช่าเท่าไร แต่ว่าโครงการมันใหญ่ จึงต้องเป็นโครงการร่วมลงทุนตาม พ.ร.บ.ร่วมทุน 2556 ต้องผ่านกระทรวง สคร. คนร. คณะรัฐมนตรี ตามนั้น” นางสาวจิตรเลขากล่าว

นางสาวจิตรเลขากล่าวต่อไปว่า ในส่วนของที่ดินต่างจังหวัดจะมีที่ดินแปลงใหญ่อยู่ไม่กี่แห่ง ได้แก่ที่เชียงใหม่ ตอนนี้ทำเป็นสวนสาธารณะอยู่ประมาณ 60 ไร่ แบ่งเป็น 3 แปลง A B C รฟท. กำลังนำเรื่องกลับมาจากคณะทำงานมาทำต่อ โดยในที่ดินของเชียงใหม่เจออุปสรรคเกี่ยวกับผังเมืองที่เปลี่ยนสีไป ทำให้สามารถพัฒนาได้เพียง 10% ของพื้นที่เท่านั้น

ที่ดินตรงหลังสถานีหัวหิน ที่ตอนนี้เป็นที่พักพนักงาน ประมาณ 7 แปลง คาดว่าจะสามารถพัฒนาในส่วนของโซน A พื้นที่ประมาณ 7 ไร่ได้ก่อน

ที่ดินที่อ.ทุ่งสง จ.นครศรีธรรมราช พื้นที่ประมาณ 10 ไร่ ข้างๆ สถานีรถไฟอยู่ระหว่างประกาศเชิญชวนให้เช่า 30 ปี โดยคิดค่าธรรมเนียมจัดประโยชน์ขั้นต่ำ 14 ล้านบาท มีข้อผูกผันให้สร้างอาคารมูลค่ามากกว่า 115 ล้านบาท

ที่ดินที่จ.สงขลา ประมาณ 10 ไร่ เป็นที่ดินเปล่า จะกำหนดข้อผูกพันให้สร้างอาคารมูลค่าประมาณ 200 ล้านบาท โดยจะให้เสนอโครงการมาพัฒนาเหมือนกัน คิดค่าธรรมเนียมจัดประโยชน์ 20 ล้านบาท และค่าเช่าประมาณ 2-3 แสนบาทต่อปี เป็นเกณฑ์ขั้นต่ำ

ที่ดินแถบเขาชีจรรย์ จังหวัดชลบุรี ประมาณ 500 ไร่ ซึ่งมีนักธุรกิจนายทุนหลายเจ้าเข้ามาจองเช่าพื้นที่ทั้งหมด เนื่องจากเป็นที่ดินที่อาจจะเป็นทางผ่านของรถไฟความเร็วสูง ซึ่งทาง รฟท. ยังต้องรอความชัดเจนจากรัฐบาลว่าจะต้องใช้พื้นที่ในโครงการก่อสร้างของรัฐบาลหรือไม่ก่อน เพื่อที่จะไม่ต้องเวนคืนที่ดินของประชาชนในภายหลัง

นอกจากนี้ ยังมีแผนการพัฒนาที่ดินในแถบย่านสถานีที่ไม่ได้ใช้งานและมีศักยภาพอีกประมาณ 25 สถานี เช่น สถานีพิษณุโลก สถานีหาดใหญ่ สถานีนครลำปาง สถานีนครราชสีมา สถานีขอนแก่น เป็นต้น

ย้ำค่าเช่าไม่ถูก เหตุสัญญาเก่ากว่า 30 ปี

นายฐากูรกล่าวต่อไปถึงประเด็นที่หลายฝ่ายมองว่าค่าเช่าของ รฟท. ถูกเกินไปว่า สัญญาส่วนใหญ่ถูกร่างขึ้นมาตั้งแต่ 10-30 ปี ซึ่งใช้ราคาประเมินในช่วงเวลานั้น ทำให้ราคาค่าเช่าเมื่อเทียบกับปัจจุบันจึงดูน้อยกว่าที่ควรจะเป็น นอกจากนี้ บางสัญญายังเป็นการให้เช่าที่ดินเปล่า เช่น ที่ดินของห้างลาดพร้าว ให้เช่า 800 ล้านบาทต่อปี เพิ่มค่าเช่าปีละ 5% เหลือสัญญาอีก 20 ปี ตั้งแต่ปี 2552 ถึงปี 2572 ซึ่งถ้าไปดูในรายละเอียดสัญญาจะพบว่าได้มีการกำหนดให้อาคารสิ่งปลูกสร้างจะต้องตกเป็นกรรมสิทธิ์ของ รฟท. ด้วยหลังหมดสัญญา ดังนั้น ถ้าจะประเมินมูลค่าจริงๆ ในบางสัญญาจะต้องรวมสิ่งปลูกสร้างต่างๆ เข้าไปด้วย ซึ่งในปัจจุบันราคาได้ปรับขึ้นตามมูลค่าไปแล้ว แต่ตอนนี้ต้องรอให้สัญญาเดิมหมดก่อน จึงจะนำมาปรับค่าเช่าหรือบริหารจัดการใหม่ได้

“ข้อนี้ต้องเรียนชี้แจงให้ชัดเจนนะครับว่า ถ้าเทียบตามราคาประเมินของหน่วยงานที่มีที่ดินเยอะๆ อย่าง กรมธนารักษ์ การคำนวณค่าเช่าของ รฟท. แพงกว่าคนอื่น แต่ว่าที่ในเขต กทม. เมื่อเทียบกับโครงการใหม่ๆ ที่เกิดขึ้น ของเราให้เช่ามาตั้ง 30 ปีมาแล้ว เป็นค่าเช่า 20 ปีบ้าง 30 ปีบ้าง ตอนนั้นมันยังไม่แพง ทุกวันนี้ทุกคนจะเปรียบเทียบว่าเราเก็บค่าเช่าถูกกับที่ดินรัชดาภิเษก กับห้างเซ็นทรัลลาดพร้าวอะไรพวกนี้ ก็ต้องยอมรับว่าพื้นฐานของค่าเช่าเดิมของที่ดิน รฟท. มันตั้ง 20 กว่าปีมาแล้ว ตอนนั้นรัชดาไม่ใช่แบบนี้ ราคาประเมินไม่ใช่แบบนี้ หรือเซ็นทรัลลาดพร้าวตอนที่สร้าง สมัยก่อนแค่เลยหมอชิตมันไกลมาก ตอนนี้ก็ไม่ใช่แบบนั้นแล้ว” นายฐากูรกล่าว

ทั้งนี้ จากข้อมูลของปี 2557 รฟท. มีสัญญาอยู่ 14,117 สัญญา แบ่งเป็น 1) สัญญาของฝ่ายบริหารทรัพย์สิน 5,151 สัญญา ให้เช่าที่ดิน 2,255 สัญญา เช่าอาคาร 2,896 สัญญา และ 2) สัญญาของฝ่ายการเดินรถ 8,966 สัญญา เป็นการเช่าที่ดินทั้งหมด โดยมีสัญญาใหญ่ๆ ของ รฟท. ที่น่าสนใจ เช่น ที่ดินของห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว ค่าเช่า 800 ล้านบาทต่อปี เพิ่มปีละ 5% สัญญา 20 ปี ตั้งแต่ 2552-2572, ย่านที่ดินรัชดาภิเษก จะทยอยหมดตั้งแต่ ปี 2564-2565, โรงแรมโซฟีเทล หัวหิน สัญญาเหลืออีก 15 ปี เป็นต้น

รายได้ค่าเช่ารถไฟ

ยกเครื่องระบบไอที แล้วเสร็จสิ้นปี ลุยเฟส 2 ปีหน้า

นอกจากการทบทวนสัญญาเช่าหลังจากที่จะทยอยหมดอายุแล้ว นางสาวจิตรเลขา กล่าวว่า รฟท. มีแผนงานที่จะยกเครื่องระบบสารสนเทศให้ใช้เป็นระบบคอมพิวเตอร์ทั้งหมด เพื่อใช้เก็บข้อมูลและช่วยบริหารจัดการทรัพย์สินต่างๆ สะดวก รวดเร็ว และทันสมัยขึ้น โดยช่วงแรกจะทำเป็นระบบ GIS คือสร้างและเก็บฐานข้อมูลของ “ผังที่ดิน” เพื่อบอกว่ามีที่ดินตรงไหน ขนาดเท่าไร มีคนเช่าอยู่หรือไม่ ราคาเท่าไร ทำให้สามารถทำผังเช่าพื้นที่ได้ชัดเจนและจัดการง่ายขึ้น

ส่วนการบริหารสัญญาจะนำสัญญา 5,000 ฉบับ ที่ฝ่ายบริหารทรัพย์สินถืออยู่ถ่ายโอนเข้ามาในระบบคอมพิวเตอร์ เพื่อให้สามารถบริการผู้เช่าได้สะดวกมากขึ้น เช่น สามารถแจ้งหนี้ได้โดยตรง สามารถตรวจสอบได้ว่าค้างชำระอยู่เท่าไร ตั้งแต่เมื่อไร พร้อมออกเสร็จได้โดยระบบ ขั้นตอนทำเรื่องขอเช่าที่ดินจะเร็วขึ้น ต่อไปจะใช้ระบบคอมพิวเตอร์ทั้งหมด ตั้งแต่ขอเช่า ทำรายงาน จัดทำสัญญา

“ความคืบหน้าของระบบไอทีในปัจจุบันยังตรวจรับงานไม่แล้วเสร็จ เหลืองานงวดที่ 4 และ 5 คือการทดสอบแอปพลิเคชัน ยังมีปัญหาการนำสัญญาเข้าระบบอีกประมาณ 1,000 สัญญา หลังจากนั้นจึงจะทดสอบระบบ อบรมพนักงาน จัดทำคู่มือใช้งานต่อไป คาดว่าจะเสร็จภายในสิ้นปีนี้ได้”

ขณะที่งานในช่วงที่ 2 จะทำระบบ MIF เน้นเรื่องบริการที่สถานี ให้บริการได้สะดวกขึ้น เช่น อาจจะจ่ายผ่านธนาคารหรือทำเรื่องขอเช่าที่สถานีได้เลย ไม่ต้องยื่นเข้ามาที่ส่วนกลาง สามารถตรวจได้ว่าที่ดินว่างไหม ราคาประเมินเท่าไร ทำให้ทำงานได้สะดวกรวดเร็วมากขึ้น ลดขั้นตอนในการทำงาน เพราะว่าปัจจุบันเราทำงานด้วยระบบแมนนวล มันจะใช้เวลาประมาณ 200 กว่าวัน 24 ขั้นตอน กว่าจะทำเรื่องแล้วเสร็จกินเวลาไปประมาณ 1 ปี ต่อไปจะทำตรงนี้ให้ทำผ่านสถานีได้ คาดว่าจะใช้เวลาอีก 1 ปีหลังจากที่งานช่วงแรกเสร็จ

“ระบบนี้จะทำให้เรารู้ได้เลยว่า ทุกสิ้นวันหรืออาจจะช้าไป 2-3 วัน เราได้รายได้เท่าไร มันจะอัปเดตได้เลย จากปัจจุบันใช้เวลาประมาณ 3 เดือนกว่าจะสรุปยอดได้ ต้องเอาใบเสร็จมาคีย์ข้อมูลทีละใบ เราจึงอยากทำให้สำเร็จ เพราะว่าถ้าเราทำได้มันจะเป็นหน้าตาของการรถไฟ มันทำให้การบริหารจัดการทรัพย์สินดีขึ้น แล้วอีกอย่างทาง สตง. เคยทักมาว่าการบริหารทรัพย์สินของ รฟท. ไม่มีฐานข้อมูลเก็บเลย ทุกอย่างอยู่ในกระดาษ อยากรู้อะไรต้องมานั่งรื้อ ต้องมาดีดบวกเอง ดูไม่โปร่งใส ไม่ทันสมัย ควรจะต้องมีอะไรที่มาช่วยบริหารจัดการทรัพย์สินให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น” นางสาวจิตรเลขากล่าว