เมื่อวันที่ วันที่ 26 พฤศจิกายน 2562 ที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.)มีมติให้ความเห็นชอบ มาตรการลดภาระการซื้อที่อยู่อาศัย ภายใต้โครงการ “บ้านดีมีดาวน์” เพื่อลดภาระและสนับสนุนให้ประชาชนทั่วไปมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง โดยภาครัฐสนับสนุนเงินเพื่อลดภาระการผ่อนดาวน์ (cash back) จำนวน 50,000 บาท ต่อราย ทั้งนี้ ผู้เข้าร่วมมาตรการต้องเป็นผู้ที่มีรายได้ไม่เกิน 100,000 บาทต่อเดือน หรือไม่เกิน 1,200,000 บาทต่อปี และจะให้ผู้ที่อยู่ในระบบฐานภาษีอากรของกรมสรรพากร จำนวน 100,000 รายแรกเท่านั้น
ขณะเดียวกันธนาคารออมสินได้ออกผลิตภัณฑ์ สินเชื่อบ้านผ่อนต่ำ ล้านละ 10 บาท ด้วยอัตราดอกเบี้ยพิเศษ เพื่อให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง โดยจะเริ่มโครงการตั้งแต่วันที่ 1 ธันวาคม 2562 นี้
วิจัยกรุงศรีได้วิเคราะห์สถานการณ์และแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยนำข้อมูลการค้นหาที่อยู่อาศัยบนเว็บไซต์ Baaniaมาช่วยในการวิเคราะห์รายละเอียดในเชิงพื้นที่และระดับราคา เพื่อให้สามารถมองสภาวะตลาดได้ดีมากขึ้น
ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 อยู่ในภาวะซบเซา ซึ่งต่างจากปี 2561 ที่เคยขยายตัวดี ทั้งนี้ เนื่องจากทางด้านอุปทาน ผู้ประกอบการยังคงเปิดโครงการใหม่ต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2561 แต่ทางด้านอุปสงค์หรือความต้องการที่อยู่อาศัยกลับลดลงอย่างชัดเจน สะท้อนผ่านยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยที่หดตัว 10.5% จากระยะเดียวกันของปีก่อน โดยสาเหตุหลักมาจากเศรษฐกิจที่เริ่มชะลอตัว ส่งผลให้ความสามารถในการดูดซับไม่เพียงพอต่อปริมาณที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ และนำไปสู่ปัญหาอุปทานส่วนเกิน ซึ่งสะท้อนผ่านจำนวนยูนิตเหลือขายสะสมที่พุ่งสูงสุดนับตั้งแต่ปี 2538 โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม
วิจัยกรุงศรีมองว่า ปัญหาอุปทานส่วนเกินมีสาเหตุสำคัญมาจากความยากในการคาดการณ์ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต (potential/future demand) โดยผู้ประกอบการต้องตัดสินใจลงทุนพัฒนาโครงการล่วงหน้าผ่านการคาดการณ์ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต ในขณะที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่จะตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัยจากโครงการที่กำลังพัฒนาหรือพัฒนาแล้ว ซึ่งในช่วงเวลาที่ต่างกันของการตัดสินใจของผู้ประกอบการและผู้ซื้ออาจมีการเปลี่ยนแปลงของปัจจัยต่างๆ ทำให้การคาดการณ์อุปสงค์ของผู้ประกอบการกับความต้องการที่อยู่อาศัยที่เกิดขึ้นจริงไม่สอดคล้องกัน
การใช้ข้อมูลทางเลือกจึงเป็นอีกหนึ่งในวิธีที่ช่วยลดความผิดพลาดในการคาดการณ์นี้ โดยวิจัยกรุงศรีนำข้อมูลการค้นหาที่อยู่อาศัยบนเว็บไซต์ ซึ่งได้รับความร่วมมือจากบริษัท Baania มาพัฒนาเป็นดัชนี Market Tightness Index (MTI) เพื่อสะท้อนอุปสงค์หรือความต้องการในอนาคต เนื่องจากผู้ซื้อจะค้นหาข้อมูลที่อยู่อาศัยจากโครงการที่กำลังพัฒนาหรือพัฒนาเสร็จสิ้นแล้วตามลักษณะที่สนใจเท่านั้น เช่น ประเภทที่อยู่อาศัย (บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียม) ระดับราคา ขนาด และทำเลที่ตั้ง
จากดัชนีดังกล่าว วิจัยกรุงศรีพบว่า ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยโดยรวมลดลงในไตรมาส 2 ปี 2562 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว โดยเป็นการลดลงในทุกประเภทที่อยู่อาศัย ระดับราคา และในเกือบทุกพื้นที่ ดังภาพแสดงค่า MTI ตามพื้นที่เขตในกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยสีเขียวแสดงเขตที่มีค่าดัชนีสูงหรือมีความต้องการที่อยู่อาศัยสูง ส่วนสีแดงแสดงเขตที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยต่ำ เห็นได้ว่า ความต้องการที่อยู่อาศัยโดยรวมลดลงในทุกประเภทบ้าน (โซนที่เปลี่ยนจากสีเขียวหรือสีเหลือง เป็นสีส้มหรือสีแดงเพิ่มขึ้น) ซึ่งนำไปสู่ความกังวลต่อตลาดที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นในแง่ของยูนิตเหลือขายหรืออุปทานที่อาจสะสมมากขึ้นในอนาคต
นอกจากนี้ เมื่อนำดัชนี Market Tightness Index ที่พัฒนาขึ้นมาพิจารณาร่วมกับปริมาณที่อยู่อาศัย จะช่วยให้เห็นภาพความไม่สอดคล้องกันระหว่างอุปสงค์และอุปทานภายในตลาดที่อยู่อาศัย ทั้งในมิติของประเภทบ้าน ระดับราคา และทำเลที่ตั้ง ความไม่สอดคล้องนี้สามารถใช้ระบุทั้งความเสี่ยงและโอกาสแก่ผู้ประกอบการ โดยความเสี่ยงจะเกิดขึ้นเมื่อความต้องการที่อยู่อาศัยในกลุ่มประเภท ราคาและทำเลมีน้อย แต่มีปริมาณที่อยู่อาศัยมาก ซึ่งหากความเสี่ยงดังกล่าวเกิดขึ้นแค่ในระดับประเภทที่อยู่อาศัยหรือระดับราคาที่ไม่เหมาะสม ยังสามารถแก้ไขผ่านการปรับราคาให้ต่ำลง แต่หากความเสี่ยงนี้เกิดขึ้นในเชิงทำเลที่ตั้ง จะส่งผลให้อุปทานส่วนเกินยังคงดำเนินต่อไป ถึงแม้ความสามารถในการจับจ่าย (affordability) โดยรวมจะดีขึ้นและช่วยหนุนอุปสงค์ในตลาดที่อยู่อาศัยให้กลับมาฟื้นตัวก็ตาม ในขณะที่โอกาสจะเกิดขึ้นในกลุ่มประเภท ราคา และทำเลของที่อยู่อาศัยมีความต้องการซื้อสูงแต่มีปริมาณที่อยู่อาศัยน้อย
จะเห็นได้ว่าการใช้ข้อมูลทางเลือก เช่น ข้อมูลการค้นหาที่อยู่อาศัยบนเว็บไซต์ ไม่เพียงสะท้อนความเสี่ยงได้ดีขึ้นเท่านั้น แต่ยังสามารถระบุโอกาสของผู้ประกอบการได้อีกด้วย
ดังนั้น การใช้ข้อมูลการค้นหาที่อยู่อาศัยมาพัฒนาดัชนี Market Tightness Index จึงสามารถสะท้อนความต้องการที่แม่นยำขึ้น โดยเฉพาะในมิติของประเภทและระดับราคาที่เป็นที่ต้องการในแต่ละทำเลที่ตั้ง และความไม่สอดคล้องที่เกิดขึ้นเป็นได้ทั้งความเสี่ยงที่นำไปสู่ปัญหาอุปทานส่วนเกิน และโอกาสสำหรับผู้ประกอบการในการลงทุนพัฒนาโครงการในอนาคตที่ตรงกับความต้องการของผู้ซื้อมากยิ่งขึ้น เช่น บ้านเดี่ยวราคา 3-5 ล้านในบริเวณทวีวัฒนา และราคามากกว่า 20 ล้านในบริเวณตลิ่งชัน หรือคอนโดมิเนียมราคา 10-20 ล้านในบริเวณสาทร เป็นต้น
ข่าวหรือบทความที่เกี่ยวข้อง
