นายรณดล นุ่มนนท์ รองผู้ว่าการ ด้านเสถียรภาพสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทยเปิดเผยว่า ธปท. ได้ปรับมาตรการ LTV หรือ สัดส่วนยอดเงินกู้ที่จะกู้ได้เมื่อเทียบกับมูลค่าบ้านเพิ่มเติมเพื่อช่วยให้ประชาชนกู้บ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงได้ง่ายขึ้น และบนพื้นฐานของหลักการและวัตถุประสงค์ของการมีมาตรการในการดูแลการเก็งกำไรและส่งเสริมการออมของประชาชน โดย
1) ส่งเสริมให้ประชาชนเป็นเจ้าของบ้านหลังแรกได้ง่ายขึ้นและช่วยบรรเทาภาระค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการเข้าอยู่อาศัย โดยในการกู้ซื้อบ้านหลังแรกที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท แม้ว่ายังคงเพดาน LTV 100% สำหรับสินเชื่อบ้าน แต่ผู้กู้สามารถกู้เพิ่มได้อีก 10% ของมูลค่าหลักประกันสำหรับค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการเข้าอยู่อาศัยจริง เช่น การตกแต่งบ้าน การซ่อมแซมหรือต่อเติม ซึ่งหนี้ส่วนนี้เมื่อกลายเป็นหนี้ที่มีบ้านเป็นหลักประกันจะมีดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าการกู้แบบไม่มีหลักประกัน นอกจากนี้ กำหนดให้วางดาวน์น้อยลงจาก 20% เป็น 10% สำหรับการกู้ซื้อบ้านหลังแรกที่มีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป
2) ดูแลผู้ที่จำเป็นต้องมีบ้าน 2 หลังที่มีวินัยในการผ่อนชำระหนี้สัญญาที่ 1 มาแล้วพอสมควรให้เข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น ขณะที่ยังคงส่งเสริมให้มีการออมก่อนกู้ โดยผ่อนเกณฑ์ให้การกู้ซื้อบ้านสัญญาที่ 2 ที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ต้องมีเงินดาวน์ 10% หากผ่อนชำระสัญญาที่ 1 มาแล้วอย่างน้อย 2 ปี (จากเดิมกำหนด 3 ปี) อย่างไรก็ดี ยังไม่เหมาะสมที่จะยกเลิกเพดาน LTV สำหรับการกู้ซื้อบ้านสัญญาที่ 2 เพราะพบข้อมูลว่า มากกว่าครึ่งของผู้กู้ที่ซื้ออาคารชุด 2 หลังพร้อมกันมีระยะห่างระหว่างการกู้สัญญาที่ 1 และสัญญาที่ 2 ไม่ถึง 1 ปี สะท้อนว่าเป็นการกู้เพื่อเก็งกำไรมากกว่าเพื่ออยู่อาศัยจริง
นายรณดลกล่าวว่า การดำเนินมาตรการ LTV หรือสัดส่วนยอดเงินกู้ที่จะกู้ได้เมื่อเทียบกับมูลค่าบ้านของธปท. มีวัตถุประสงค์เพื่อให้ผู้ที่ต้องการบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงได้มีบ้าน และสามารถเข้าถึงแหล่งเงินได้อย่างเหมาะสม ในราคาที่เหมาะสม เพราะที่ผ่านมามีการเก็งกำไร มีดีมาน์ดเทียมทำให้ราคาบ้าน ไม่สะื้อนความเป็นจริง ทำให้ผู้ที่ต้องการจะเข้าถึงแหล่งเงินกู้ยืมหรือต้องการจะมีบ้านไม่สามารถเข้าถึงการกู้ยืมได้
“สิ่งที่เราออกมาตรการที่ผ่านมาเพื่อตอบโจทย์ผู้ที่ต้องการบ้านที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะบ้านหลังแรกที่เป็นปัจจัย 4 ที่สำคัญ และที่สำคัญคือไม่เป็นภาระในระยะยาว มาตรการ LTV ไม่ใช่ปฏิเสธการเข้าถึงแหล่งกู้ยืม” นายรณดลกล่าว
หลักเกณฑ์ปัจจุบันที่ได้ออกมาใช้เดือนเมษายนปีที่แล้ว มูลค่าบ้าน 10 ล้านบาทผู้กู้สัญญาแรกสามารถกู้ได้ 100% โดยไม่ต้องมีเงินดาวน์เลย แต่สำหรับสัญญาที่สองและสัญญาที่สามเข้าใจว่าเป็นส่วนหนึ่งของการลงทุน หรือไลฟ์สไตล์ ก็ยังสามารถกู้ได้แต่ต้องมีเงินดาวน์ เช่น หากมีระยะห่างจากสัญญาที่หนึ่ง 3 ปี เงินดาวน์ 10% สำหรับมูลค่าบ้านไม่เกิน 10 ล้านบาทแต่หากมูลค่าเกิน 10 ล้านบาทก็เต้องเพิ่มเงินดาวน์เป็น 20%
ในเดือนสิงหาคม ธปท.ยังได้ผ่อนปรนเงื่อนไขสำหรับกรณีที่มีผู้กู้ร่วม ไม่นับเป็นสัญญาที่หนึ่ง ช่วงที่ผ่านมามีการรับฟังข้อคิดเห็น ติดตามข้อมูลอสังหาริมทรัพย์มาต่อเนื่องและเห็นว่า ตอบโจทย์ได้ตรงจุด ราคาบ้านทรงตัว ผู้ที่ต้องการบ้านได้ซื้อบ้านในราคาที่เหมาะสมกับอุปทาน การเก็งกำไรลดน้อยลง LTV ก็ลดลงด้วย
เมื่อวันที่ 17 มกราคมที่ผ่านมาจากการพิจารณาร่วมของคณะกรรมการนโยบายการเงิน และคณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงิน เห็นว่าเพื่อที่จะให้สนับสนุนให้ประชาชนสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้อย่างแท้จริงโดยที่ยังดูแลการเก็งกำไรที่เกินพอดี และสถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อได้อย่างเหมาะสม ไม่มีเงินทอนเหมือนที่ผ่านมาที่เห็นว่า ก่อนออกมาตรการ การกู้ยืม LTV เกิน 100% กู้ได้เกินมูลค่าของบ้านซึ่งอาจจะเกินความพอดี เป็นเงินทอนที่ธปท.ไม่ต้องการเห็นและเป็นการสร้างดีมานด์เทียมขึ้น
ดังนั้นสิ่งที่ได้ปรับหลักการซึ่งคณะกรรมการ กนง.และกนส.เห็นว่า 1) การปรับหลักเกณฑ์นี้เพื่อให้ผู้ซื้อบ้านได้อยู่อาศัยจริง 2) ผู้ที่ซื้อบ้านหลังสองสามารถซื้อได้ตามความจำเป็นจริงและ 3) ผู้ที่ซื้อหลังเพื่อการลงทุนก็สามารถตอบโจทย์นี้ได้
นายรณดลกล่าวว่า จากการศึกษาข้อมูลพบว่าผู้ที่ซื้อบ้านและกู้ LTV ได้เต็มมูลค่า 100% ได้ใช้สินเชื่อส่วนบุคคลหรือสินเชื่อประเภทอื่นที่มี ดอกเบี้ยสูงกว่าสินเชื่อบ้านเพื่อนำเงินไปซื้อเฟอร์นิเจอร์ การแตกต่งภายใน จึงปรับหลักเกณฑ์เพื่อให้ผู้ซื้อบ้านหลังแรกได้เข้าอยู่โดยไม่มีภาระ
โดยยังคงกู้ LTV ได้เต็มมูลค่าและสามารถกู้ยืมผ่านสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้เพิ่มอีก 10 % เพื่อนำไปซื้อเฟอร์นิเจอร์หรือตกแต่ง
สำหรับการซื้อบ้านหลังที่สองหากมีวินัยพอสมคร พบกว่า การกู้ยืมโดยเฉลี่ยจะมีระยะห่างของการผ่อนจากหลักแรก ไปหลังที่ 2 ราว 3 ปี จึงได้ผ่อนระยะห่างของการกู้ยืมของหลังแรกกับหลังที่สองเป็น 2 ปี หากมีความจำเป็นและมีการเปลี่ยนไลฟ์ไสตล์และลดการวางเงินดาวน์น้อยลงได้
ส่วนกลุ่มที่สามที่มีบ้านสองหลังขึ้นไป ข้อมูลตรงนี้ ธปท.ก็ต้องการกลุ่มนี้อย่างน้อยมีเงินของตัวเอง มีเงินดาวน์ของตัวเองก่อนที่จะลงทุนในหลังที่สาม
จากการติดตามผลของการใช้มาตรการ 1 เมษายน 2562 พบว่า สินเชื่อบ้านหลังแรกขยายตัวได้ 10.8% สินเชื่อเงินทอนลดน้อยลง
“สิ่งที่คาดหวังจากการปรับมาตรการ LTV คือผู้ที่อยู่อาศัยจะได้บ้านหลังแรกเป็นของตัวเองอย่างแท้จริงและไม่เป็นภาระในอนาคต และสถาบันการเงินส่งเสริมการเข้าถึงได้ง่ายขึ้น และมีการดูแลในค่าใช้จ่ายที่จำเป็น เช่น การตกแต่งบ้าน รวมทั้งตอบโจทย์ผู้ที่ต้องการบ้านหลังที่สองจากความจำเป็นใช้เวลาไม่ถึง 3 ปีที่จะซื้อบ้านได้”นายรณดลกล่าว
นอกจากนี้ ธปท. ได้ปรับหลักเกณฑ์เงินกองทุนที่ต้องดำรงสำหรับการกู้ซื้อบ้านหลังแรกที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และการกู้สร้างบ้านบนที่ดินปลอดภาระ เพื่อสนับสนุนให้สถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อให้แก่ผู้กู้กลุ่มดังกล่าวมากขึ้น ทั้งนี้ การปรับครั้งนี้จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 20 มกราคม 2563 เป็นต้นไป
ข่าวหรือบทความที่เกี่ยวข้อง
