รศ. ดร.นิติ รัตนปรีชาเวช ผู้อำนวยการโครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์
เป็นที่เชื่อได้ว่าในปัจจุบันนี้ใครหลายคนคงจะรู้จักกับคำว่า passive income หรือที่แปลเป็นไทยได้ว่า รายได้เชิงรับ กันเป็นอย่างดี เพราะใครๆ ก็อยากจะรวยแบบง่ายๆ ไม่ต้องทำงานหนัก นั่งกิน นอนกิน อยากที่จะมีเวลามากขึ้น เกษียณอายุจากการทำงานเร็วขึ้น เพื่อสร้างอิสรภาพทางการเงินที่จะส่งผลไปยังความเป็นอิสระของการดำเนินชีวิตของตน โดยรูปแบบการสร้างรายได้เชิงรับที่ได้รับความสนใจมาโดยตลอดทุกยุคทุกสมัยก็คือ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการปล่อยเช่า โดยเฉพาะการลงทุนในคอนโดมิเนียม ที่นอกจากจะสามารถเข้าไปใช้งานได้และทำให้เจ้าของดูเท่ดูดีมีระดับแล้ว ยังอาจทำให้ได้รับผลตอบแทนที่ดีกว่า โดยเฉพาะในภาวะที่ดอกเบี้ยเงินฝากต่ำเตี้ยเรี่ยดินอย่างในปัจจุบัน ที่เป็นเหตุให้เกิดความปั่นป่วนไปทั้งโลกของการมุ่งเสาะแสวงหาการลงทุนที่ได้ผลตอบแทนสูงที่สุดนั่นเอง
ด้วยเหตุผลดังกล่าวนี้เอง จึงทำให้ใครหลายคนหวังจะรวยเป็นเศรษฐีอย่างรวดเร็วจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ทั้งที่ในความเป็นจริงแล้ว การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เองแม้ว่าจะมีข้อดีจำนวนมาก หากแต่ก็มีข้อเสียต่างๆ เช่นเดียวกัน ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของสภาพคล่องที่มีจำกัด การไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ การเสื่อมโทรมของอาคาร การใช้ระยะเวลาที่ยาวนานในการลงทุน เป็นต้น ซึ่งก็ล้วนแล้วแต่เป็นองค์ประกอบที่ผู้ที่จะลงทุนจะต้องมีความเข้าใจในการลงทุนในทรัพย์สินประเภทนี้เป็นอย่างดีเสียก่อน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปัจจุบันที่ผู้คนจำนวนมากต่างก็มีแนวคิดในการสร้างรายได้เชิงรับจากอสังหาริมทรัพย์เหมือนกัน ก็ยิ่งทวีคูณให้มีคู่แข่งเพิ่มขึ้นจนทำให้แนวโน้มของการปล่อยเช่าดูจะยากเย็นมากยิ่งขึ้นทุกวัน ทำให้เกิดการหั่นราคาเช่าแข่งกัน และส่งผลให้ค่าเช่ามีแนวโน้มที่ไม่ค่อยจะสดใสเท่าไรนัก
หากคำนวณผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าเป็นร้อยละแล้ว อาจจะเห็นได้ว่าในปัจจุบันนี้หากหักค่าใช้จ่ายทุกอย่างออกไปแล้ว ผู้ที่ลงทุนในคอนโดอาจจะได้รับผลตอบแทนสุทธิที่ร้อยละ 5-6 ซึ่งก็จะถือว่าเก่งมากแล้ว และหากคิดเป็นระยะเวลาในการคืนทุนจากการปล่อยเช่าก็อาจจะบอกได้ว่าต้องใช้ระยะเวลาที่ยาวนานถึง 20 ปีเลยทีเดียว
และหากเปรียบเทียบกับข้อมูลในบางกลุ่มประเทศที่มีอัตราผลตอบแทนจากการเช่าเพียงร้อยละ 2-3 ก็อาจจะทำให้เห็นได้ว่า ในสถานการณ์ปัจจุบันนี้เอง อาจที่จะเป็นจุดเริ่มต้นของการปรับฐานลดลงของอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในคอนโดมิเนียมอย่างน่าใจหายก็ได้ ที่เมื่อหากผ่านไปอีก 5-10 ปีก็อาจจะไม่มีใครที่ได้เห็นตัวเลขผลตอบแทนที่ร้อยละ 5 อีกเลยก็ได้ เฉกเช่นเดียวกันกับอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าในอดีตที่เคยอยู่ที่ร้อยละ 10
นอกจากนี้ ยิ่งจะต้องพิจารณาอย่างละเอียดในการลงทุนในโครงการที่มีการรับประกันผู้เช่าและอัตราผลตอบแทนให้ดีด้วยว่า หากหมดระยะเวลาดังกล่าวแล้ว ผู้ลงทุนจะยังสามารถหาผู้เช่าได้ด้วยตนเองหรือไม่ สามารถได้อัตราผลตอบแทนตามที่เคยได้จากการการันตีหรือไม่ และจะสามารถทำได้ต่อเนื่องถึง 20 ปีหรือไม่
ดังนั้น ก็จะยิ่งทำให้เห็นว่า แนวคิดที่ว่า ให้ผู้เช่ามาช่วยผ่อนชำระให้เจ้าของคอนโดมิเนียมจนเหมือนได้มาฟรีๆ อาจที่จะไม่ค่อยคุ้มกับความเสี่ยงต่างๆ นัก และอาจจะไม่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบันเสียแล้ว
โดยสรุปแล้วจึงอาจเห็นได้ว่า การสร้างรายได้เชิงรับจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างคอนโดมิเนียมเพื่อการปล่อยเช่านั้นอาจจะไม่ได้เป็นเครื่องมือที่ดีที่สุดนักสำหรับการสร้างความร่ำรวยแบบมือเปล่าในเวลานี้ ด้วยเหตุที่อัตราผลตอบแทนน้อยกว่าในอดีตเป็นอย่างมาก เพราะมีการแข่งขันที่รุนแรง ตลอดจนมีความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงของเทคโนโลยีต่างๆ อย่างรวดเร็ว (technology disruption) ที่พร้อมจะทำให้ความต้องการต่างๆ เปลี่ยนไปในทันที
แต่การลงทุนในการสร้างรายได้เชิงรับจากคอนโดมิเนียม น่าจะยังคงเป็นเครื่องมือต่อต้านภาวะเงินเฟ้อที่ดียิ่งในระยะยาว ตลอดจนการสร้างรายได้ที่สูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝากธนาคาร ที่มากกว่าการมุ่งเป้าที่การร่ำรวย หรือการมีอิสรภาพทางการเงินอย่างรวดเร็วในระยะสั้น
