วรากรณ์ สามโกเศศ
แปลงที่ดินไร้บ้าน และบ้านไร้คนอยู่ กระจายอยู่ทั่วไปในญี่ปุ่นโดยเฉพาะในเขตชนบท บนแผ่นดินที่รู้กันดีว่ามีความจำกัดโดยมีพื้นที่เกินกว่าครึ่งหนึ่งของไทยไม่มากแต่มีประชากรมากกว่าหนึ่งเท่าตัว สถานการณ์เช่นนี้เกิดขึ้นได้อย่างไร บทเรียนจากเรื่องนี้ทำให้เราเห็นอะไรหลายอย่าง
ในบ้านเรา ที่ดินที่ร้างสิ่งปลูกสร้าง และบ้านไร้การพักอาศัย มีให้เห็นอยู่ในเมืองใหญ่โดยเฉพาะกรุงเทพมหานครอยู่เหมือนกันอย่างน่าพิศวง ผู้เขียนเคยถามผู้รู้ก็ได้คำตอบว่าแปลงที่ดินร้างอยู่เป็นนานปีในบริเวณราคาสูงนั้นเกิดขึ้นเพราะหาตัวเจ้าของหรือทายาทไม่ได้ ทั้งที่รู้ว่าใครเป็นเจ้าของแต่ไม่รู้จะติดต่อได้อย่างไร จึงเป็นปัญหากฎหมายอยู่ เข้าใจว่าเจ้าของอาจซื้อไว้นานแล้วโดยมิได้บอกใคร โฉนดก็เก็บไว้ที่ใดสักแห่ง เมื่อตายไปทายาทก็ไม่ทราบเรื่อง ที่ดินจึงถูกทิ้งร้างไว้ (ระวังวันหนึ่งอาจมีจดหมายจากราชการบอกว่าท่านเป็นเจ้าของที่ดินราคานับร้อยล้าน ที่จริงเป็นพล็อตเรื่องละครตอนหัวค่ำได้สบาย)
สำหรับญี่ปุ่นนั้นปัญหาแตกต่างออกไป ในปัจจุบันมีการสำรวจและประมาณการว่า ร้อยละ 11 ของที่ดินอยู่อาศัย หรือ 41,000 ตารางไมล์ ไม่ปรากฏเจ้าของและส่วนใหญ่อยู่ในชนบท หากไม่แก้ไขสถานการณ์ก็เชื่อว่าก่อนปี 2040 พื้นที่นี้อาจเพิ่มอีกหนึ่งเท่าตัว มูลค่าสูญเสียสะสมอันเนื่องจากการไร้การเอาไปใช้ประโยชน์สูงถึง 56,000 ล้านเหรียญสหรัฐ (1.7 ล้านล้านบาท)
ในต่างจังหวัดที่มีที่ดินร้างและบ้านร้างกระจายอยู่ไปทั่ว บางส่วนมาจากการอพยพหลังสงครามสู่เมืองใหญ่ บ้างก็มาจากการอพยพเข้าสู่เมืองไม่นานมานี้ ประชากรสูงอายุเพิ่มมากขึ้นจนมีการถ่ายทอดมรดกที่ดินมากขึ้น บางส่วนความเป็นเจ้าของผ่านต่อกันมาหลายชั่วคนอาจย้อนไปถึงประมาณ ค.ศ. 1860 ด้วยซ้ำ
เหตุผลสำคัญซึ่งทำให้ญี่ปุ่นแตกต่างจากประเทศพัฒนาแล้วอื่นๆ ก็คือ ไม่มีการบังคับให้จดทะเบียนเมื่อที่ดินเปลี่ยนมือ หากจดทะเบียนการเปลี่ยนเจ้าของก็จะต้องจ่ายภาษีในอัตรา 0.4% ของมูลค่าและต้องจ้างให้ตัวแทนดำเนินการซึ่งเรียกเก็บค่าธรรมเนียมสูง ยิ่งถ้ามีลูกหลานถือร่วมกันหลายคน ค่าโสหุ้ยก็ยิ่งสูงขึ้น ดังนั้น ใครที่ได้รับที่ดินตกทอดมาจึงมักไม่ไปจดทะเบียน ทางการจึงไม่รู้ว่าใครเป็นเจ้าของในปัจจุบัน
หลายครอบครัวเมื่ออพยพเข้าเมืองแล้วจะได้ที่ดินและบ้านที่อยู่ห่างไกลเป็นมรดก ครั้นจะรื้อก็มีโสหุ้ยสูง อีกทั้งต้องจ่ายภาษีทรัพย์สินรายปี ครั้นจะขายก็แทบไม่มีราคา ทางออกจึงเป็นการทิ้งร้างไว้
ที่ดินในญี่ปุ่นราคาพุ่งขึ้นสูงสุดในตอนต้นทศวรรษ 1990 เมื่อฟองสบู่แตกราคาก็ตก ที่ฟื้นตัวได้ก็เฉพาะในเมืองใหญ่ สำหรับชนบทที่มีคนอยู่ไม่มากแล้วแทบไม่มีราคา อย่างไรก็ดี ในชนบทบางแห่งในปัจจุบันได้กลายเป็นแหล่งท่องเที่ยวสำคัญขึ้นมา (ขอบคุณคนจีน คนเกาหลีใต้ คนไต้หวันและคนไทย) ราคาที่ดินก็ขยับสูงขึ้น แต่ส่วนใหญ่ก็ยังทรงตัวในราคาต่ำเหมือนเดิม
สถานการณ์เช่นนี้ทำให้เจ้าหน้าที่ทางการที่ต้องการตัดถนน สร้างทางรถไฟ หรือสร้างสาธารณประโยชน์ปวดหัวเป็นอันมาก เพราะการเวนคืนต้องหาตัวเจ้าของซึ่งไม่จดทะเบียนไว้ให้ได้ การไล่ตามหาเจ้าของแต่ละรายใช้เวลาและแรงงานสูง ที่สำคัญต้องค้นให้พบทุกรายจึงจะดำเนินการโครงการได้
เมื่อมองไปข้างหน้า สถานการณ์ที่ดินร้างและบ้านร้างจะเลวร้ายยิ่งขึ้น เพราะกรณีการตายจะยิ่งเพิ่มมากขึ้นในสังคมสูงวัย (ในปี 2040 คาดว่าจะมีการตายถึงประมาณปีละ 1.67 ล้านราย) ซึ่งหมายถึงการส่งต่อมรดกที่ดินจะยิ่งมีจำนวนมากขึ้น และการทิ้งร้างจะมีมากขึ้นเป็นเงาตามตัว ตราบที่ภาษีที่ดินในชนบทไม่ลดลง
นอกจากเหตุผลของการทิ้งร้างดังกล่าวแล้ว วัฒนธรรมก็มีส่วนในการร่วมสร้างและซ้ำเติมสถานการณ์ด้วย ในสังคมญี่ปุ่นวัดและบ้านมิใช่สิ่งก่อสร้างถาวรจนมีการคิดคำนวณอายุเฉลี่ยของบ้านที่ 22 ปี (มูลค่าบ้านจะเสื่อมจนเป็นศูนย์ในเวลา 22 ปี) ความนิยมในการรื้อถอนบ้านทำให้มีการขายบ้านใหม่ในสัดส่วนที่สูงกว่าบ้านมือสอง (ในยุโรปและอเมริกา สัดส่วนการซื้อบ้านใหม่กับบ้านมืองสองคือร้อยละ 10-90 ส่วนญี่ปุ่นกลับกัน) คนจำนวนมากเมื่อซื้อบ้านเก่าแล้วก็จะรื้อถอนสร้างใหม่
คนญี่ปุ่นไม่คุ้นการอยู่บ้านมือสองที่เคยเป็นของคนอื่น ชอบที่จะสร้างบ้านใหม่ ไม่ชอบบ้านคนอื่นที่อาจมีคนตายหรือฆ่าตัวตายซึ่งอาจมีวิญญาณสิงอยู่ นอกจากนี้ยังเคยชินกับการอยู่ในแถบที่เสี่ยงต่อแผ่นดินไหว จึงชอบที่จะมีบ้านที่มีมาตรฐานความมั่นคงสูงกว่าเดิมด้วยเทคโนโลยีใหม่ ดังนั้น การรื้อและสร้างบ้านใหม่จึงไม่ใช่เรื่องแปลกประหลาด
บ้านในชนบทที่ทิ้งร้างไว้เพราะลูกหลานไม่ยอมรับ “มรดก” บ่อยครั้งเป็นต้นเหตุของไฟไหม้ การรกตาไม่งดงามเป็นระเบียบดังบ้านปกติของญี่ปุ่น และที่สำคัญที่สุดคือความสูญเปล่าจากการไม่ใช้ประโยชน์ ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยของประเทศมีจำกัดจนคนส่วนใหญ่อยู่กันแออัดในบ้านหลังเล็ก แต่มีบ้านหลังใหญ่อยู่เป็นจำนวนมากที่ถูกทิ้งว่างเปล่า
รัฐบาลญี่ปุ่นกำลังคิดที่จะบังคับการจดทะเบียนการเป็นเจ้าของที่ดินซึ่งหมายถึงการบังคับให้ทายาทผู้รับมรดกจำนวนมากต้องจ่ายภาษีและค่าธรรมเนียม พร้อมกับพยายามผลักดันราคาที่ดินในชนบทให้สูงขึ้น (การเปิดรับนักท่องเที่ยวที่เสรีขึ้น ก็เป็นส่วนหนึ่งของความพยายามนี้) ตลอดจนการอยู่อาศัยหนาแน่นขึ้นในเขตชนบท (ไอเดียหนึ่งหมู่บ้านหนึ่งผลิตภัณฑ์ของญี่ปุ่นซึ่งเริ่มที่จังหวัดโออิตะแต่แรกมีวัตถุประสงค์ดึงลูกหลานให้กลับภูมิลำเนา)
ไม่น่าเชื่อว่าเพียงการไม่มีกฎเกณฑ์บังคับให้จดทะเบียนเมื่อที่ดินเปลี่ยนมือ และการต้องจ่ายภาษีในอัตราไม่สูงนักของมูลค่าสามารถทำให้เกิดการสูญเปล่าขึ้นได้มากมาย ซึ่งแท้จริงแล้วการเดินทางด้วยรถไฟเข้าสู่เมืองใหญ่โดยอยู่อาศัยในบ้านชนบทที่ไม่ถูกทอดทิ้งนอกเมืองอันเป็นพลพวงจากการเปลี่ยนแปลงกฎเกณฑ์ใหม่เป็นสิ่งที่เป็นไปได้
การใช้ทรัพยากรอันมีอยู่อย่างจำกัดไปอย่างสูญเปล่าก็คือ “อาชญากรรม” โดยแท้ ผลที่เกิดตามมาก็คือการทนทุกข์ทรมาน ต้องแออัดกันอยู่ในบ้านที่มีขนาดจำกัดในเขตเมืองโดยไม่จำเป็น
หมายเหตุ: คอลัมน์ “อาหารสมอง” นสพ.กรุงเทพธุรกิจ ฉบับวันอังคารที่ 5 มิ.ย. 2561
