“บ้าน” ถือเป็นทรัพย์สินชิ้นใหญ่ที่สุดในชีวิต ด้วยมูลค่าที่สูงทำให้น้อยคนนักที่จะสามารถซื้อบ้านได้ด้วยเงินสด ส่วนใหญ่ใช้วิธีขอกู้สินเชื่อจากธนาคาร การเตรียมความพร้อมทั้งเรื่องการวางแผนการเงิน การรักษาประวัติเครดิต และการศึกษาข้อมูลให้เข้าใจอย่างละเอียด จึงเป็นเรื่องสำคัญมาก เพื่อให้สามารถยื่นขอเงินกู้ได้อย่างถูกต้อง ได้รับอนุมัติจากธนาคาร และได้เป็นเจ้าของบ้านในฝันตามที่ต้องการ
เดินบัญชีสร้างประวัติ
ผู้ที่จะขอกู้ซื้อบ้านจากธนาคารต้องสร้างประวัติทางการเงินและรักษาประวัติให้ดี เนื่องจากเป็นข้อมูลสำคัญอันดับแรกในการพิจารณาสินเชื่อ โดยธนาคารแบ่งผู้กู้เป็น 3 กลุ่มหลัก คือ
กลุ่มที่หนึ่ง พนักงานประจำมีรายได้เป็นเงินเดือนผ่านบัญชีธนาคาร ธนาคารจะดูประวัติจากสลิป เงินเดือน หรือเงินเดือนที่นายจ้างจ่ายผ่านบัญชีธนาคารทุกเดือน ซึ่งข้อมูลรายได้ของกลุ่มนี้มักจะไม่มีปัญหา
กลุ่มที่สอง เจ้าของธุรกิจรายย่อย มีการรับจ่ายเงินสดจากธุรกิจ เช่น ซื้อมาขายไป ควรนำเงินสดที่ได้จากการขายเข้าบัญชีธนาคารเป็นระยะ เรียกว่าการเดินบัญชี เพื่อให้ธนาคารมองเห็นและประเมินได้ว่าผู้กู้มีรายได้ประมาณเท่าไร
กลุ่มที่สาม พนักงานที่รับเงินค่าจ้างเป็นเงินสดไม่ผ่านบัญชีธนาคาร ส่วนใหญ่เมื่อรับเงินสดแล้วจะนำไปใช้จ่ายทันที ดังนั้นเพื่อให้ธนาคารเห็นว่ามีรายได้ ควรเปิดบัญชีกับธนาคารแล้วนำค่าจ้างที่ได้มาเข้าบัญชีก่อน เมื่อจะใช้จึงค่อยถอนออก เพื่อที่อย่างน้อยธนาคารจะได้เห็นกระแสเงินที่เข้ามาทุกเดือนๆ
การเดินบัญชีกับธนาคารเป็นการสร้างความน่าเชื่อถือทางเอกสาร ซึ่งจะส่งผลต่อโอกาสในการขอสินเชื่ออย่างมาก
เก็บเงินให้ได้ 20% ของราคาบ้าน
การวางแผนซื้อบ้านควรเก็บออมให้ได้อย่างน้อย 20% ของมูลค่าบ้านเพื่อเป็นเงินดาวน์เพิ่มโอกาสในการพิจารณาสินเชื่อเพราะไม่ต้องขอกู้เต็มราคาบ้าน 100% รวมทั้งยังช่วยให้การผ่อนบ้านไม่เป็นภาระต่อตัวเองและต่อธนาคารที่ให้สินเชื่อ การที่ไม่สามารถผ่อนชำระหนี้ได้นั้น นอกจากในที่สุดจะไม่ได้เป็นเจ้าของบ้านแล้ว ยังจะทำให้เสียประวัติและบั่นทอนโอกาสการขอสินเชื่อครั้งต่อไป
จากการศึกษาข้อมูลเบื้องต้นผู้ขอสินเชื่อบ้านกับธนาคารพาณิชย์จำนวน 2 กลุ่ม คือ กลุ่มที่มีรายได้ต่ำกว่า 50,000 บาทต่อเดือนและกลุ่มที่มีรายได้ 50,000 บาทขึ้นไป พบว่ากลุ่มแรกไม่มีการวางแผนเก็บเงินเพื่อซื้อบ้านเลย ส่วนกลุ่มที่สองมีการวางแผนเก็บเงินบ้างแต่ยังไม่ถึง 20% โดยคนกลุ่มนี้มักจะต้องการซื้อบ้านในระดับราคา 4-5 ล้านบาท
ทั้งนี้ สาเหตุที่คนส่วนใหญ่ไม่มีการเก็บเงินมีหลายข้อ หนึ่ง มีภาระค่าเช่าอพาร์ตเมนต์หรือค่าเช่าบ้านอยู่ก่อนแล้ว ทำให้ไม่เหลือเงินพอที่จะเก็บได้อีก สอง มีภาระหนี้เงินกู้ซื้อรถยนต์ที่ต้องผ่อนอย่างน้อย 4 ปี และอาจมีค่างวดที่สูงถึง 50% ของรายได้ต่อเดือน สาม ราคาบ้านที่สูงขึ้นทำให้ไม่สามารถเก็บเงินได้ทัน และ สี่ มักนำเงินไปออมไว้ในเงินฝากออมทรัพย์เป็นส่วนใหญ่ ขาดการลงทุนที่สร้างผลตอบแทนที่ดีจึงไม่มีเงินจากแหล่งอื่นนอกจากเงินเดือนหรือรายได้ประจำสำหรับนำมาเก็บออมเพื่อซื้อบ้าน
ด้วยเหตุนี้ เมื่อไม่มีเงินเก็บ รวมทั้งไม่มีความสามารถที่จะผ่อนดาวน์ คนกลุ่มดังกล่าวจึงต้องกู้จากธนาคารเต็มราคาบ้าน 100% ทำให้โอกาสได้รับการอนุมัติสินเชื่อค่อนข้างต่ำ โดยเฉพาะคนที่มีภาระหนี้เดิมสูงอยู่แล้ว เพราะธนาคารมักพิจารณาว่าภาระหนี้บ้านที่ขออนุมัติจะไปกระทบการใช้จ่ายและภาระการชำระหนี้เดิมอย่างไร ดังนั้น หากบุคคลมีหนี้เดิมสูงอยู่แล้ว การรับภาระหนี้บ้านเพิ่มเติมย่อมกระทบความเป็นอยู่อย่างมากจนไม่น่าชำระหนี้ได้ ธนาคารก็อาจไม่อนุมัติ
ทั้งนี้ ตามกรอบวินัยทางการเงินที่ดี เราควรวางแผนเก็บเงินเพื่อเงินดาวน์ 20% สำหรับซื้อบ้าน และใช้วงเงินจากธนาคารไม่เกิน 80% ของมูลค่าบ้าน นอกจากนั้นแล้ว ยังควรเก็บเงินเพื่อใช้ในกรณีฉุกเฉิน ซึ่งอาจทำได้ไม่ยากด้วยการตัดเงินจากบัญชีเงินเดือนประมาณ 10% ของรายได้ เข้าเป็นเงินเก็บอีกส่วนหนึ่ง
ภาระหนี้ต่อเดือนไม่ควรเกิน 40% เนื่องจากรายได้ของแต่ละคนต่างกัน ราคาบ้าน ราคาคอนโดมิเนียมก็มีหลายระดับ รายได้เริ่มต้นที่เหมาะสมต่อการซื้อบ้านจึงไม่เท่ากัน ดังนั้น หลักการพิจารณาในเรื่องนี้ ให้ตัดสินจากระดับภาระหนี้ที่ไม่สูงเกินไปจนมีผลต่อการใช้ชีวิต โดยตามมาตรฐานแล้วไม่ควรเกิน 40% ของรายได้ เนื่องจากหลังการซื้อบ้านแล้วยังมีค่าใช้จ่ายอื่นตามมา เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟฟ้า ค่าส่วนกลาง ซึ่งส่วนใหญ่มักมองข้ามไป
ตัวอย่างเช่น รายได้ 20,000 บาทต่อเดือน การผ่อนบ้านในระดับ 40% ของรายได้ไม่ควรเกิน 8,000 บาทต่อเดือน เหลือ 12,000 บาทไว้ใช้จ่ายสำหรับการใช้ชีวิตแต่ละเดือน การแบกรับภาระหนี้บ้านในระดับ 70-80% ของรายได้ สะท้อนถึงการซื้อบ้านเกินกำลังทางการเงินโดยเฉพาะกลุ่มที่ระดับรายได้ไม่สูง ตัวอย่างเช่น รายได้ 20,000 บาทต่อเดือน มีภาระหนี้ 70-80% ก็ตกราว 14,000-16,000 บาทต่อเดือน เหลือเงินที่จะใช้จ่ายอีกเพียง 4,000-6,000 บาท การใช้ชีวิตค่อนข้างลำบาก เมื่อเทียบกับผู้ที่มีรายได้ 100,000 บาท แม้จะมีภาระหนี้ 80% ก็ยังมีเงินเหลืออีก 20,000 บาทไว้ใช้จ่าย
สำหรับผู้ที่มีภาระหนี้อื่นอยู่แล้วหากกู้ซื้อบ้านเพิ่ม ภาระหนี้เดิมบวกกับภาระผ่อนบ้านที่เพิ่มขึ้นไม่ควรเกิน 40% เช่นกัน
เลือกผ่อนชำระหนี้ยาวไม่กดดัน
การกู้ซื้อบ้านควรเลือกระยะเวลาการผ่อนชำระที่นานที่สุด เพื่อให้การผ่อนแต่ละงวดไม่เป็นภาระทางการเงินมากเกินไป โดยส่วนใหญ่แล้วธนาคารพาณิชย์จะให้ผ่อนยาวถึง 30 ปี หากสามารถผ่อนได้ครบก่อนกำหนด จัดเป็นผู้กู้ที่มีประวัติดี มีโอกาสได้รับการพิจารณามากขึ้นจากธนาคารสำหรับการกู้ครั้งต่อไป
แต่หากเลือกระยะเวลาผ่อนสั้นแล้วผ่อนไม่ได้ มาขอขยายระยะเวลาการผ่อนชำระในภายหลัง ในทางกฎหมายถือว่าเป็นการขอปรับโครงสร้างหนี้ จะมีผลต่อประวัติการกู้ยืม การขอสินเชื่ออื่นเพิ่มในอนาคตอาจจะยากขึ้น
การผ่อนชำระระยะยาวสามารถทำให้สั้นลงได้ด้วยการ ‘โปะหนี้’ หรือการจ่ายเงินเพิ่มขึ้นจากจำนวนเงินที่ต้องชำระต่องวดโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อตัดยอดเงินต้น ทั้งนี้ เพื่อประหยัดดอกเบี้ยในระยะต่อไป ทำให้ระยะเวลาผ่อนสั้นลงโดยปริยาย
ดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก
อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านคือปัจจัยในการกำหนดเงินผ่อนแต่ละเดือน ซึ่งมีทั้งแบบลอยตัว (Floating Rate) และ แบบคงที่ (Fixed Rate) ผู้กู้สามารถเลือกได้ตามความต้องการในการผ่อน 3 ปีแรก ด้วยการประเมินทิศทางดอกเบี้ย
หากมองว่าดอกเบี้ยมีโอกาสจะขึ้นควรเลือกแบบคงที่ แต่หากมองว่าดอกเบี้ยมีโอกาสจะลดลงให้เลือกแบบลอยตัว หรือหากคาดการณ์แนวโน้มดอกเบี้ยไม่ได้ ก็เปรียบเทียบจากอัตราดอกเบี้ยที่แต่ละธนาคารเสนอและจากอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก
สินเชื่อบ้านเป็นสินเชื่อแบบลดต้นลดดอก (Effective Rate) เงินค่าผ่อนแต่ละงวดแบ่งเป็นส่วนของเงินต้นกับของดอกเบี้ย โดยในช่วงแรกของการผ่อน เงินค่างวดจะไปตัดเงินต้นน้อยไปตัดส่วนดอกเบี้ยมาก ตัวอย่างเช่น ซื้อบ้าน ราคา 1 ล้านบาทอัตราดอกเบี้ย 3.5% ต่อปี ผ่อนเดือนละ 6,000 บาทเงินที่ผ่อนงวดแรกจะตัดดอกเบี้ยประมาณ 2,900 บาท ตัดเงินต้น 3,100 บาท แต่งวดต่อไปจะตัดดอกเบี้ยประมาณ 2,600 บาท การตัดเงินต้นจะขึ้นมาเป็น 3,400 บาทแทน เห็นได้ว่าสัดส่วนการตัดดอกเบี้ยจะค่อยๆ ลดแล้วในขณะที่สัดส่วนการตัดเงินต้นเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ โดยการตัดเงินจะเป็นไปในลักษณะเช่นนี้จนครบ 360 งวด หรือ 30 ปี
บริหารหนี้บ้านลดภาระ
หลังจากครบระยะเวลา 3 ปี เรามีทางเลือกว่าจะรีไฟแนนซ์หรือโปะหนี้เพื่อลดดอกเบี้ยลง
กรณีรีไฟแนนซ์ คือการทำสัญญากู้เงินก้อนใหม่ที่ดอกเบี้ยถูกกว่าดอกเบี้ยของสินเชื่อก้อนเดิม แล้วใช้เงินกู้ก้อนใหม่นั้นในการปิดสัญญาสินเชื่อเดิม อย่างไรก็ตาม การรีไฟแนนซ์มีต้นทุนคือ ค่าจดจำนองในอัตรา 1% ของวงเงินที่ขอรีไฟแนนซ์ ค่าธรรมเนียมการใช้สินเชื่อซึ่งบางธนาคารยกเว้น ค่าทำประกันหรือค่าบริการอื่นๆ ตามที่ธนาคารผู้รับรีไฟแนนซ์กำหนด ดังนั้น ผู้กู้ต้องเปรียบเทียบว่าดอกเบี้ยที่ลดลงจากการรีไฟแนนซ์คุ้มกับต้นทุนค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์หรือไม่ หากราคาบ้านหรือยอดเงินต้นคงเหลือไม่สูงนัก การรีไฟแนนซ์อาจจะไม่คุ้มกับค่าใช้จ่าย
ส่วนกรณีขอโปะหนี้ คือการชำระเงินให้มากกว่ายอดที่ต้องชำระต่องวด เพื่อที่ธนาคารจะได้นำเงินส่วนเกินของงวดนั้นไปตัดยอดเงินต้นให้ลดลง ทำให้ดอกเบี้ยในระยะต่อมาลดลงตามเงินต้นคงเหลือ เช่น หากผ่อนงวดที่แล้วในวันที่ 5 มีนาคม และนำเงินก้อนมาโปะในวันที่ 20 มีนาคม เมื่อถึงงวดถัดไปในวันที่ 5 เมษายน เงินผ่อนจำนวนเท่าเดิมจะไปตัดเงินต้นได้มากขึ้น เพราะดอกเบี้ยในค่าผ่อนงวดนี้ลดลงเนื่องจากยอดเงินต้นคงเหลือลดลงไปแล้วตั้งแต่วันที่มีการโปะหนี้
อย่างไรก็ตาม การโปะหนี้หรือรีไฟแนนซ์บ้านเป็นเรื่องที่ต้องพิจารณาให้ถี่ถ้วน เนื่องจากเงินก้อนที่จะนำมาโปะนั้นสามารถนำไปลงทุนสร้างผลตอบแทนได้ เช่น ซื้อกองทุน หรือลงทุนในสินทรัพย์ประเภทอื่น ที่ให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยบ้าน แม้การลงทุนนั้นจะมีความเสี่ยงเพิ่มขึ้นบ้าง
ราคาบ้าน-ทำเลช่วยประหยัดเงิน
การเลือกราคาบ้านที่จะซื้อและทำเลที่ตั้งมีผลต่อสถานะการเงินเช่นกัน
โดยเฉพาะผู้ที่มีรายได้ไม่สูงนักหรือยังไม่มีเงินออมหรือเงินลงทุนเลย ควรเลือกซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมในระดับราคาที่สอดคล้องกับความสามารถทางการเงิน หรือเลือกทำเลที่ออกนอกย่านธุรกิจหรือย่านชานเมืองที่เส้นทางรถไฟฟ้าขยายไปถึง ซึ่งมีราคาต่ำกว่าบ้านในเมืองในระดับหลายแสนบาทจะคุ้มค่ากว่า เพราะเป็นระดับราคาที่สามารถซื้อได้โดยไม่เป็นภาระทางการเงิน
เงินที่ประหยัดได้จากการซื้อบ้านในราคาไม่สูงและในทำเลที่ไกลออกไป สามารถนำมาลงทุนให้เกิดผลตอบแทนที่งอกเงย เมื่อระยะเวลาผ่านไปมีรายได้มากขึ้น มีผลตอบแทนจากการลงทุนมากขึ้น สามารถขยับขยายมาซื้อบ้านในทำเลที่ใกล้ขึ้น หรือในตัวเมืองได้
การซื้อบ้านมีหลายปัจจัยเข้ามาเกี่ยวข้อง แต่จะเห็นได้ว่าหนทางการเป็นเจ้าของบ้านในฝันก็ไม่ได้ยากเกินไป เพียงแค่มีการวางแผนเพื่อเตรียมความพร้อมทางการเงินเป็นอย่างดีก็จะช่วยป้องกันไม่ให้เกิดข้อผิดพลาดในการซื้อบ้านหรือสร้างปัญหาทางการเงินในภายหลัง และบรรลุเป้าหมายการมีบ้านได้ตามที่ตั้งใจ
ซี่รี่ย์ Financial literacy สนับสนุนโดยกลุ่มธุรกิจการเงินเกียรตินาคินภัทร
ข่าวหรือบทความที่เกี่ยวข้อง
