แบงก์เกียรตินาคิน เจาะธุรกิจอสังหาฯชี้ไม่ล้นตลาด แต่คอนโดฯ 2 ล้านสต็อกเริ่มบาน

ข่าวประชาสัมพันธ์

ธนาคารเกียรตินาคิน จำกัด (มหาชน) บริษัทในกลุ่มธุรกิจการเงินเกียรตินาคินภัทร จัดงานสัมมนาใหญ่ประจำปี KKP Focus Forum “เจาะลึกอสังหาฯไทย ท่ามกลางไทยแลนด์ 4.0” โดยมี พิพัฒน์ เหลืองนฤมิตชัย(ขวา),จิราภรณ์ ลินมณีโชติ(กลาง)และดร.ปิยศักดิ์ มานะสันต์(ซ้าย)

ดร.พิพัฒน์ เหลืองนฤมิตชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการและหัวหน้าทีมวิจัยลูกค้าบุคคล บริษัทหลักทรัพย์ ภัทร จำกัด (มหาชน)กล่าวว่าแนวโน้มเศรษฐกิจไทยยังอยู่ในภาวะค่อยๆ ฟื้นตัว โดยมีปัจจัยสนับสนุนมาจากการส่งออก การท่องเที่ยว และการลงทุนภาครัฐที่ยังคงเป็นเครื่องจักรสำคัญของเศรษฐกิจไทย อย่างไรก็ดี การฟื้นตัว ของเศรษฐกิจยังมีปัจจัยเสี่ยงที่ต้องติดตาม โดยเฉพาะการบริโภคและการลงทุนในประเทศของภาคเอกชน และประเด็นที่เกี่ยวข้องกับนโยบายการค้าของสหรัฐ ทั้งนี้ บล.ภัทร ประเมินว่าปีนี้เศรษฐกิจไทยน่าจะขยายตัวได้ในระดับประมาณ 3.2% ใกล้เคียงกับปีก่อนหน้า

“ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นภาคธุรกิจหนึ่งที่มีความสำคัญต่อเศรษฐกิจไทย ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับตัวให้เข้ากับสภาพเศรษฐกิจ และสภาวะการแข่งขันที่รุนแรงขึ้น โดยในระยะสั้นยังมีปัจจัยหลักๆ ที่ต้องจับตามอง อาทิ สภาพเศรษฐกิจโดยรวม หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และนโยบายในการปล่อยสินเชื่อของธนาคารที่ยังคงมีความเข้มงวดอยู่ ส่วนรายได้ภาคเกษตรเริ่มเห็นสัญญาณดีขึ้น จากราคาสินค้าเกษตรบางชนิดที่ปรับตัวขึ้น เช่น ยางพารา แต่ราคาสินค้าเกษตรบางประเภทยังคงอ่อนไหวตามราคาตลาดโลก”

อย่างไรก็ดีในระยะกลางถึงระยะยาว มีปัจจัยสำคัญที่จะมีผลต่อเศรษฐกิจไทยและภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่ผู้ประกอบการควรพิจารณาถึงได้แก่

    (1) การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐ ไม่ว่าจะเป็นรถไฟฟ้าสายต่างๆ รถไฟทางคู่ มอเตอร์เวย์ รวมถึงการพัฒนาพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษในต่างจังหวัด
    (2) การเกิดขึ้นของสังคมเมืองที่ใหญ่ขึ้น(Urbanization) ส่งผลให้ประชากรมีรายได้สูงสนับสนุนการเติบโตของเศรษฐกิจและอาจทำให้มีการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างการใช้จ่ายของประชากร ซึ่งที่อยู่อาศัยอาจจะได้รับปัจจัยหนุนดังกล่าว
    (3) การเชื่อมโยงของหัวเมืองต่างๆ ในการเป็นจุดเชื่อมกับประเทศเพื่อนบ้านในภูมิภาค
    และ (4) การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากรของประเทศที่กำลังเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ จำนวนเด็กและคนวัยทำงานกำลังจะลดลง ในขณะที่ผู้สูงอายุกำลังมีจำนวนเพิ่มขึ้น อาจจะทำให้ลักษณะ การใช้จ่ายเปลี่ยนไป เช่น มีความต้องการที่อยู่อาศัยที่สนับสนุนให้สามารถใช้ชีวิตอย่างสะดวกสบายมากขึ้น ซึ่งผู้ประกอบการเริ่มหันมาทำตลาดที่มีรูปแบบโครงการเฉพาะด้านมากขึ้น

ส่วนนางจิราภรณ์ ลินมณีโชติ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ สายงานวิจัย บริษัทหลักทรัพย์ ภัทร จำกัด (มหาชน) กล่าวว่าปีนี้คาดว่ายอดการเปิดตัวและการขายอสังหาริมทรัพย์จะมีเติบโตประมาณ 6-8% ส่วนหนึ่งมาจากแผนงานการเปิดตัวโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ 2 ราย คือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และแสนสิริ ที่วางแผนการเปิดตัวโครงการน้อยลงในปีนี้ ในขณะที่ผู้ประกอบการรายเล็กอาจพบอุปสรรคในการหาเงินทุนเนื่องจากสภาวะความไม่มั่นใจในสภาพเครดิต ซึ่งคาดว่าผู้ประกอบการรายใหญ่จะยังคงรักษาส่วนแบ่งตลาดในอัตราที่สูงอยู่เช่นเดิม จากตัวเลขการขายและการเปิดตัวโครงการ ทั้งนี้ยังไม่เห็นสภาพการล้นตลาดอย่างชัดเจน และโครงการส่วนใหญ่ยังมีอายุโครงการไม่เกิน 4 ปี ซึ่งถือเป็นอายุโครงการตามปรกติ แต่อย่างไรก็ตามสินค้าคงเหลือของคอนโดมิเนียมมีอัตราเพิ่มขึ้นชัดเจน โดยเฉพาะตลาดคอนโดที่มีมูลค่าต่ำกว่า 2 ล้านบาท ทางผู้ประกอบการต้องใช้กลยุทธ์ในการขายมาช่วยระบายสินค้า ซึ่งมองว่า ทำเล และความสามารถในการกู้เงินของผู้ซื้อเป็นตัวแปรที่สำคัญในการลดสินค้าคงเหลือของคอนโดมิเนียม

ขณะที่ดร. ปิยศักดิ์ มานะสันต์ ผู้อำนวยการอาวุโส หัวหน้าฝ่ายวิจัยเศรษฐกิจและอุตสาหกรรม ธนาคารเกียรตินาคิน จำกัด (มหาชน) กล่าวเพิ่มเติมว่า สถานการณ์ภาคอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพและปริมณฑลในปีนี้ยังคงปรับฐานต่อเนื่องจากปี 2559 หลังมาตรการกระตุ้นของภาครัฐหมดอายุลง ทั้งนี้ แม้ว่าภาพรวมอสังหาริมทรัพย์จะยังคงชะลอตัว แต่ยังมีบางตลาดที่สามารถเติบโตได้ เช่น ตลาดบ้านเดี่ยวในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล รวมถึงต่างจังหวัดโดยเฉพาะหัวเมืองใหญ่ ผู้ประกอบการจึงควรหันไปเน้นตลาดบ้านเดี่ยวกลุ่มลูกค้าระดับกลางและบนเนื่องจากยังมีกำลังซื้อ

“ฝ่ายวิจัยเศรษฐกิจและอุตสาหกรรม ธนาคารเกียรตินาคิน มองว่า ในปี 2560 ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยังเผชิญความท้าทาย 4 ประการ คือ 1. ต้นทุนทางการเงินเพิ่มสูงขึ้น 2. ต้นทุนค่าวัสดุก่อสร้างที่เริ่มมีทิศทางเพิ่มขึ้น 3. ราคาที่ดินยังคงอยู่สูงต่อเนื่อง และ 4. ราคาสินค้าเกษตรที่เริ่มเพิ่มขึ้นอาจทำให้แรงงานภาคก่อสร้างย้ายกลับไปภาคเกษตรมากขึ้น ทำให้ขาดแคลนแรงงานในภาคการก่อสร้าง ทั้งนี้ ฝ่ายวิจัยฯ มีข้อแนะนำ 5 ประการ ดังนี้ 1. ประกอบการควรทำการวิเคราะห์วิจัยอุปสงค์และอุปทานในพื้นที่ที่จะทำโครงการเพื่อเลือกผลิตภัณฑ์ที่เหมาะสม 2. ผู้ประกอบการควรทำการวางแผนบริหารจัดการเงินสด (Cashflow Management) เพื่อรักษาสภาพคล่อง 3. จับกระแสโครงการภาครัฐ เช่น โครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย โครงการรถไฟรางคู่ โครงการเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก 4. จับกระแสเทคโนโลยี 4.0 เช่น การใช้เทคโนโลยี Smart Phone ในการสั่งงานต่าง ๆ ภายในบ้านและใช้บริการในโครงการ และสุดท้าย จับกระแสสังคมสูงวัย กระแสรักสุขภาพ รวมถึงสังคมเมือง เช่น การจัดทำ Co-Living Space การสร้างความร่วมมือกับสถานพยาบาล เพื่อสามารถเข้าถึงบริการทางการแพทย์ได้รวดเร็ว เป็นต้น”