ปัญหาการถือครองที่ดินของนักลงทุนต่างชาติผ่าน “นอมินี” คนไทยเพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมาย เป็นปัญหาคาราคาซังมานาน โดยเฉพาะในจังหวัดที่เป็นพื้นที่ชายทะเล บนเกาะ ป่าเขา หรือแม้กระทั่งที่นา ก็กลายมาเป็นสินทรัพย์มีราคา เป็นที่หมายตาของชาวต่างชาติ
เดิมประเทศไทยปกป้องผืนดินเหล่านี้ด้วยกำแพงทางกฎหมาย แต่ปัจจุบันแรงบีบของการเปิดเสรีทางการค้า การลงทุน โดยเฉพาะการเข้าร่วมประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC) ปี 2558 ทำให้ไทยอาจต้องผ่อนปรนเรื่องการซื้อขายที่ดิน และการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จากต่างชาติมากขึ้น
ล่าสุด กรมที่ดินทำหนังสือรายงานต่อคณะกรรมาธิการการพาณิชย์ สภาผู้แทนราษฎร เมื่อเร็วๆ นี้ว่า รัฐบาลปัจจุบันจำเป็นต้องกำหนดนโยบายให้ชัดเจนว่า จะให้มากน้อยเพียงใด และมีหลักเกณฑ์อย่างไร เพื่อให้เจ้าหน้าที่ถือปฏิบัติในการป้องกันและตรวจสอบ มิให้มีการถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าว ไม่ว่าจะเป็นกรณีที่คนไทยมีคู่สมรสต่างด้าวซื้อที่ดินภายในประเทศ หรือในกรณีบริษัทนิติบุคคลที่มีคนต่างด้าวถือหุ้น เข้ามากว้านซื้อที่ดินของคนไทย
กรมที่ดินระบุว่า หากปล่อยปัญหาไว้อย่างนี้ต่อไปโดยไม่มีการควบคุม จะเป็นความเสี่ยงต่อความมั่นคงของประเทศ แต่แนวทางแก้ไขปัญหาแอบแฝงถือครองในปัจจุบัน ต้องทำอย่างเป็นระบบและเป็นแนวทางซึ่งเป็นที่ยอมรับของสังคมส่วนรวมด้วย เพราะการเปิดกว้างให้ต่างชาติถือเป็นเรื่องอ่อนไหวสำหรับคนไทยมาก
รัฐบาลจึงต้องคำนึงถึงกฎหมายและระเบียบที่เกี่ยวข้อง ชั่งน้ำหนักผลได้และผลเสียต่อเศรษฐกิจ สังคม ความมั่นคง รวมทั้งการทำข้อตกลงการค้าเสรีต่างๆ การรวมตัวของประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน ในปี 2558 ซึ่งส่งผลให้มีการเข้ามาลงทุนและถือครองที่ดินของคนต่างด้าวในประเทศไทยมากกว่าเดิม
ทั้งนี้ การกำหนดแนวทางการบริหารจัดการปัญหาการถือครองที่ดินของคนต่างด้าวที่เหมาะสม รวมทั้งให้สามารถบังคับใช้กฎหมายได้อย่างเป็นรูปธรรม กรมที่ดินจะดำเนินการโดยอาศัยความร่วมมือทั้งจากหน่วยงานภาครัฐและภาคเอกชน ได้แก่ สภาทนายความ บริษัทที่ปรึกษากฎหมาย กรมพัฒนาธุรกิจการค้า กรมสอบสวนคดีพิเศษ กรมที่ดิน องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ธนาคารแห่งประเทศไทย หรือหน่วยงานอื่นๆ
การกำหนด “มาตรการระยะสั้น” คือ กรมที่ดินจะขอความร่วมมือจากสภาทนายความ ห้ามมิให้บริษัทที่ปรึกษากฎหมายให้ความช่วยเหลือ สนับสนุนให้มีการจดทะเบียนตั้งบริษัท โดยมีคนไทยถือหุ้นแทนคนต่างด้าว เพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมาย ซึ่งที่ผ่านมา กรมที่ดินได้มีหนังสือไปขอความร่วมมือสภาทนายความอย่างเป็นทางการแล้ว
นอกจากนั้น กรมที่ดินและกรมพัฒนาธุรกิจการค้า จะร่วมมือกันในด้านข้อมูล ในการจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนจำกัด ถ้ามีคนต่างด้าวถือหุ้นหรือเป็นกรรมการ ควรให้หน่วยงานของกรมพัฒนาธุรกิจการค้าตรวจสอบหลักฐานที่มาของเงินซึ่งผู้ถือหุ้นคนไทยนำมาซื้อหุ้น โดยตรวจสอบหลักฐานการประกอบอาชีพ และหลักฐานที่มาของเงินที่ซื้อหุ้นของคนไทยโดยละเอียด เพื่อให้ปรากฏหลักฐานชัดเจนว่า ไม่ได้ถือหุ้นแทนคนต่างด้าว ก็จะสามารถลดปัญหาคนต่างด้าวจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทโดยให้คนไทยถือหุ้นแทน
“กรมที่ดินจะร่วมมือกับธนาคารแห่งประเทศไทย ตรวจสอบเส้นทางเดินของเงิน กรณีมีข้อสงสัยว่าเงินที่นำมาซื้อที่ดินหรือทำธุรกรรม เป็นเงินของคนต่างด้าว”แหล่งข่าวะระบุ
ส่วนกรณีคนต่างด้าวร่วมกับคนไทยจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคล (โดยให้คนไทยถือหุ้นแทน) เพื่อรับโอนที่ดินนั้น เมื่อกรมพัฒนาธุรกิจการค้าตรวจพบว่า นิติบุคคลนั้นไม่มีผลประกอบการติดต่อกันจนครบหลักเกณฑ์ที่ต้องดำเนินการยกเลิกบริษัท หรือต้องยกเลิกบริษัทด้วยเหตุผลใดก็ตาม ให้กรมพัฒนาธุรกิจการค้าแจ้งกรมที่ดิน เพื่อจำหน่ายที่ดินตามกฎหมายต่อไป
ที่ผ่านมายังเกิดกรณีที่ตรวจสอบพบว่า มีนิติบุคคลไทย ซึ่งรับโอนที่ดินหรือซื้อที่ดินจากชาวบ้าน แต่ต่อมาได้กลายสภาพเป็นนิติบุคคลต่างด้าว ทำให้การถือครองที่ดินนั้นผิดกฎหมายทันที ก็จะให้กรมพัฒนาธุรกิจการค้าดำเนินการและแจ้งข้อมูลต่อกรมที่ดิน เพื่อตรวจสอบการถือครองที่ดินของบริษัทเหล่านั้น เพื่อดำเนินการตามกฎหมายเช่นเดียวกัน
ที่สำคัญคือ กรมที่ดินจะขอให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นและภาคประชาขนร่วมกันสอดส่องดูแล กรณีมีการซื้อขายที่ดินในท้องถิ่นอย่างผิดปกติ และมีพฤติการณ์ถือที่ดินแทนคนต่างด้าว โดยให้รายงานผู้ว่าราชการจังหวัดเพื่อตรวจสอบและรายงานกระทรวงมหาดไทยต่อไป ซึ่งก่อนหน้านี้ กระทรวงมหาดไทยได้วางแนวทางปฏิบัติแล้วตามหนังสือกระทรวงมหาดไทย ด่วนที่สุด ที่ มท. 0515.2/ว 2865 ลงวันที่ 2 กันยายน 2552
ส่วน “มาตรการระยะยาว” กรมที่ดินเสนอให้แก้ไขเพิ่มเติมคำจำกัดความ “คนต่างด้าว” ตามประมวลกฎหมายที่ดิน ตาม พ.ร.บ.การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว หรือกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง ให้หมายความรวมถึงนิติบุคคลที่มีคนต่างด้าวเป็นผู้มีอำนาจดำเนินการแทนนิติบุคคล
นอกจากนั้น ควรเพิ่มอัตราโทษในการถือที่ดินแทนคนต่างด้าว ตามาตรา 111, 112 และ 113 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินให้สูงขึ้น เพื่อให้เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน และรุนแรงพอที่จะให้ผู้ประกอบความผิดเกรงกลัวต่อบทลงโทษ เนื่องจากมาตรา 111 และ 113 มีอัตราโทษปรับไม่เกิน 2 หมื่นบาท หรือจำคุกไม่เกิน 2 ปี หรือทั้งปรับทั้งจำ สำหรับมาตรา 112 มีอัตราโทษปรับไม่เกิน 5 หมื่นบาท ก็ควรเพิ่มอัตราโทษให้ชำระค่าปรับ ซึ่งอาศัยฐานจากราคาประเมินที่ดินและเพิ่มอัตราโทษจำคุกที่สูงขึ้น
กรณีที่มีการตรวจสอบว่า นิติบุคคลหรือบุคคลนั้นได้ที่ดินมาโดยฝ่าฝืนกฎหมาย ถือครองแทนคนต่างด้าว จะถูกสั่งให้จำหน่ายออกไป ไม่ว่าจะจำหน่ายเองหรืออธิบดีกรมที่ดินใช้อำนาจจำหน่ายที่ดิน ก็จะต้องให้เงินที่ได้มาจากการจำหน่ายอย่างน้อยครึ่งหนึ่งตกเป็นของรัฐ เพื่อเป็นการลงโทษทางด้านทรัพย์สินเพิ่มเติมจากโทษทางอาญา
แหล่งข่าวระบุว่า กรมที่ดินยังได้มีการศึกษาแนวทางการเปลี่ยนแปลงนโยบายของรัฐบาล เพื่อให้สิทธิคนต่างด้าวถือครองที่ดินเพิ่มขึ้น ประกอบด้วย
1. แก้ไขประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เรื่องการเช่าทรัพย์ตามมาตรา 540 โดยขยายระยะเวลาเช่าให้มากขึ้นเป็น 60 ปี หรือ 90 ปี เพื่อลดการหลีกเลี่ยงกฎหมาย และเชื่อว่าจะเป็นการส่งเสริมให้มีการนำเงินเข้ามาลงทุนได้อีกทางหนึ่ง
ทั้งนี้ ปัจจุบันกฎหมายกำหนดระยะเวลาเช่าที่ดินของต่างชาติสูงสุดไว้ไม่เกิน 30 ปี และเมื่อครบกำหนด 30 ปีแล้ว คู่สัญญาสามารถต่อสัญญาอีก 30 ปี นับแต่วันต่อสัญญา ซึ่งระยะเวลา 30 ปีแรกถือว่าไม่มากพอที่จะตัดสินใจนำเงินมาลงทุน
นอกจากนั้น ขณะนี้ยังมีความคลุมเครือของกฎหมาย และไม่มีแนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่ชัดเจนว่า การจดทะเบียนเช่าที่ดิน 2 สัญญาในคราวเดียวกัน (สัญญาละ 30 ปี) หรือการจดทะเบียนต่อสัญญาเช่าโดยสัญญาเช่าฉบับแรกยังไม่ครบ 30 ปีนั้นจะเป็นโมฆะหรือไม่ ทำให้เกิดความไม่มั่นใจในการลงทุน
2. ออกบัญญัติกฎหมายกำหนด “เขตเศรษฐกิจพิเศษ” ให้สิทธิคนต่างด้าวถือครองที่ดิน เนื่องจากเขตเศรษฐกิจพิเศษมีหลักการและเหตุผลมาจากความต้องการที่จะเพิ่มศักยภาพการแข่งขันของประเทศให้สูงขึ้น ด้วยการให้สิทธิพิเศษบางประการและมอบอำนาจในการบริหารเป็นพิเศษ แยกจากหน่วยงานอื่นๆ และให้อำนาจในการดำเนินกิจการต่างๆ รวมถึงการควบคุมการใช้ประโยชน์ที่ดิน ซึ่งปัจจุบันประเทศไทยมีเขตทำนองเดียวกับเขตเศรษฐกิจพิเศษทางด้านอุตสาหกรรม ได้แก่ นิคมอุตสาหกรรมตาม พ.ร.บ.นิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2522 รวมถึงกรณีการได้มาซึ่งที่ดินของบริษัทต่างชาติที่ได้รับส่งเสริมการลงทุน และคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนอนุญาตให้ซื้อที่ดิน ตาม พ.ร.บ.ส่งเสริมการลงทุนพ.ศ.2520
บทบัญญัติกฎหมายเขตเศรษฐกิจพิเศษที่ออกมา ควรเปิดให้สิทธิคนต่างด้าวซื้อที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้ไม่เกิน 100 ตารางวา โดยนำเงินลงทุน 10 ล้านบาท ตามหลักเกณฑ์และเงื่อนไขที่กำหนด (เพื่อให้สอดคล้องกับมาตรา 96 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งกำหนดให้คนต่างด้าวที่นำเงินมาลงทุน 40 ล้านบาท มีสิทธิซื้อที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้ 1 ไร่) หรือให้คนต่างด้าวมีสิทธิเช่าที่ดินเพื่ออยู่อาศัย ประกอบการพาณิชยกรรม หรืออุตสาหกรรม ในระยะเวลา 50 ปี โดยกำหนดหลักเกณฑ์เงื่อนไขที่ก่อให้เกิดประโยชน์แก่ประเทศชาติ ในทางเศรษฐกิจการจัดการสิ่งแวดล้อม หรือด้านอื่นๆ
3. สำหรับคนต่างด้าวที่ถือครองที่ดินโดยหลีกเลี่ยงกฎหมาย หลังจากที่รัฐได้บัญญัติกฎหมายตามแนวทางที่ 1 และ 2 แล้ว ต้องมีมาตรการลงโทษทางอาญาที่รุนแรง เพราะถือว่าได้ออกมาตรการผ่อนคลายเพื่อลดการหลีกเลี่ยงการถือครองที่ดินโดยมิชอบไปแล้ว ก็จะทำให้การถือครองที่ดินโดยหลีกเลี่ยงกฎหมายน้อยลง อีกทั้งจะเป็นผลดีต่อประเทศ เนื่องจากจะมีคนต่างประเทศเข้ามาอยู่และใช้จ่ายในประเทศไทยในระยะยาวเพิ่มจำนวนมากขึ้น และทำให้ภาพพจน์การปฏิบัติหน้าที่ราชการเป็นไปในทางที่ดี
“เมื่อรัฐบาลมีมาตรการระยะยาวเพื่อลดช่องว่างทางกฎหมายแล้ว ควรมีการควบคุมอย่างเข้มงวด ทั้งเพิ่มโทษอาญาแก่ผู้หลีกเลี่ยงกฎหมาย ซึ่งถือเป็นมาตรการที่รุนแรง” แหล่งข่าวระบุ
ด้านนายประพันธ์ จันทโร เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดชุมพร กล่าวว่า ปัญหาชาวต่างชาติใช้นอมินีคนไทยสวมสิทธิซื้อที่ดินในจังหวัดชุมพรแทบจะไม่มีแล้ว ส่วนใหญ่ปัญหาที่พบก็คือในจังหวัดชายทะเลอื่นๆ ที่เป็นที่นิยม เช่น แถบอำเภอปราณบุรี จังหวัดประจวบคีรีขันธ์, เกาะสมุย ในจังหวัดสุราษฎร์ธานี หรือที่จังหวัดภูเก็ต
นายประพันธ์ยอมรับว่า การใช้นอมินีซื้อที่ดินชายทะเลเป็นเรื่องที่ตรวจสอบยาก เพราะกฎหมายเปิดให้นิติบุคคลรวมถึงบุคคลสัญชาติไทยสามารถซื้อที่ดินเพื่อการลงทุนได้ ที่ผ่านมา ในจังหวัดชุมพรเคยมีต่างชาติสนใจที่ดินชายทะเลที่ อ.ปะทิว แต่ภายหลังก็หายไป ส่วนมากเปลี่ยนมือกลายเป็นของนายทุนคนไทยหมดแล้ว
ขณะที่ชาวต่างชาติบางส่วนจะใช้วิธีสมรสกับหญิงไทย ซึ่งตามกฎหมายสามารถซื้อที่ดินได้เพื่ออยู่อาศัยเท่านั้น ขณะนี้ก็มีชาวต่างชาติที่มาใช้ชีวิตในเมืองไทยหลายครอบครัว ซื้อที่ดินเพื่อปลูกบ้านหลังเล็กๆ ไม่ใช่แปลงใหญ่เพื่อนำไปทำโรงแรมหรือรีสอร์ท
ก่อนหน้านี้ นายศิริวัฒน์ ขจรประศาสน์ อดีต รมช.พาณิชย์ สั่งการให้กรมพัฒนาธุรกิจการค้า ร่วมกับกรมสอบสวนคดีพิเศษหรือดีเอสไอ ตรวจสอบเชิงลึกหลังมีกระแสข่าวกรณีที่ต่างชาติเข้ามาทำธุรกิจในประเทศไทย และมีการถือครองหุ้นเกินกว่าที่ พ.ร.บ.ว่าด้วยการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ.2542 กำหนดให้ต่างชาติถือหุ้นได้ไม่เกิน 49% พร้อมสั่งการให้กรมพัฒนาธุรกิจการค้าจัดทีมลงตรวจสอบเชิงลึกในจังหวัดต่างๆ เช่น จันทบุรี ระยอง ตราด ภูเก็ต ชลบุรี และอีกหลายจังหวัด
ปัจจุบัน มีต่างชาติที่เข้ามาทำธุรกิจจำนวน 30,000 บริษัท และในจำนวนนี้มี 3,000 บริษัท ที่ยื่นขอต่อกรมพัฒนาธุรกิจการค้า เพื่อถือหุ้นเกินกว่าที่กฎหมายกำหนดไว้ 49% ซึ่งกฎหมายเปิดช่องให้ขออนุญาต หากต่างชาติรายนั้นต้องการดำเนินธุรกิจหรืออาชีพสงวนไว้ให้กับคนไทยตามบัญชีแนบท้ายของ พ.ร.บ.ว่าด้วยการประกอบธุรกิจคนต่างด้าว ซึ่งรวมถึงธุรกิจโรงแรมและรีสอร์ทด้วย
ข่าวหรือบทความที่เกี่ยวข้อง
